Vermietete Immobilien lassen sich verkaufen – aber nicht so wie leerstehende. Mieter haben in Deutschland erhebliche Rechte, die Verkäufer kennen müssen, um rechtliche und finanzielle Risiken zu vermeiden. Wir erklären, was Vermieter in Bochum und NRW beachten müssen. Der wichtigste Grundsatz im deutschen Mietrecht lautet: Kauf bricht nicht Miete. Der neue Eigentümer tritt in alle bestehenden Mietverträge ein – er kann die Mieter nicht einfach kündigen. Das gilt für alle Wohnimmobilien. Eine Kündigung ist nur unter engen gesetzlichen Voraussetzungen möglich, etwa wegen Eigenbedarfs. Wenn eine Eigentumswohnung aus einem Mehrfamilienhaus heraus verkauft werden soll und dabei erstmals Wohnungseigentum begründet wird, haben die Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das bedeutet: Sie können die Immobilie zu denselben Konditionen kaufen wie der ursprüngliche Käufer. Der Vermieter muss den Mietern den Kaufvertrag vorlegen und ihnen eine Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts einräumen. Bei Mehrfamilienhäusern als Gesamtobjekt – also ohne Aufteilung in Einzelwohnungen – besteht in der Regel kein gesetzliches Vorkaufsrecht. Hier ist die Situation für Verkäufer komfortabler. •       Informieren Sie Mieter nur, wenn Sie rechtlich dazu verpflichtet sind •       Vermeiden Sie unnötige Unsicherheit durch frühzeitige Kommunikation •       Koordinieren Sie Besichtigungen mit Rücksicht auf Mieter – Ankündigungspflicht beachten •       Beziehen Sie Mieter nicht in Preisverhandlungen ein •       Übergeben Sie bei Abschluss alle mietrelevanten Unterlagen an den Käufer Vermietete Immobilien werden häufig mit einem Bewertungsabschlag gehandelt – weil der neue Eigentümer das Objekt nicht selbst nutzen kann. Im institutionellen Investorensegment ist das jedoch anders: Hier sind vollvermietete Objekte mit stabilen Mieteinnahmen besonders gefragt. Weyel-Immobilien positioniert Ihr Objekt gezielt bei Investoren, die genau das suchen – und erzielt so Preise, die den Abschlag ausgleichen oder überkompensieren. Ein öffentliches Inserat verunsichert Mieter und kann zu Kündigungen führen – noch vor dem Verkauf. Beim Off-Market-Verkauf über Weyel-Immobilien erfährt kein Mieter von der Vermarktung, bis der Käufer feststeht. Das schützt das Mietverhältnis, vermeidet Leerstand und erhält den Wert des Objekts.   Jetzt kostenlose Bewertung anfordern Sprechen Sie uns an – unverbindlich und diskret. Weyel-Immobilien, Josef-Baumann-Str. 43, 44805 Bochum | weyel-immobilien.de | Tel. (0234) 93248215

Wer eine Immobilie verkauft und dabei einen Gewinn erzielt, muss unter Umständen Spekulationssteuer zahlen. Doch wann genau greift diese Steuer, und wie lässt sie sich legal vermeiden? Dieser Artikel gibt Ihnen einen klaren Überblick – speziell für Eigentümer in Bochum und NRW. Die Spekulationssteuer ist keine eigenständige Steuer, sondern ein Teil der Einkommensteuer. Sie wird auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie erhoben, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und die Immobilie nicht selbst genutzt wurde. Der Steuersatz entspricht dem persönlichen Einkommensteuersatz – kann also bis zu 45 Prozent betragen. •       Kauf und Verkauf liegen mehr als 10 Jahre auseinander → steuerfrei •       Kauf und Verkauf liegen weniger als 10 Jahre auseinander → Gewinn steuerpflichtig •       Die Frist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags •       Bei Erbschaften gilt das ursprüngliche Kaufdatum des Erblassers •       Bei Schenkungen beginnt die Frist ebenfalls mit dem Kauf durch den Schenker Eine entscheidende Ausnahme gilt für selbst genutzte Immobilien. Wer das Objekt im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor ausschließlich selbst bewohnt hat, ist von der Spekulationssteuer befreit – unabhängig von der Haltefrist. Das gilt auch für ein genutztes Stockwerk in einem Mehrfamilienhaus. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern greift die Ausnahme der Selbstnutzung in der Regel nicht. Hier ist die 10-Jahres-Frist besonders wichtig. Wer sein MFH vor mehr als zehn Jahren erworben hat, kann steuerfrei verkaufen. Wer kürzer hält, muss den Gewinn – also Verkaufspreis minus Anschaffungskosten und Werbungskosten – versteuern. •       Anschaffungsnebenkosten abziehen (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler beim Kauf) •       Werbungskosten und Instandhaltungsaufwendungen geltend machen •       Abschreibungen (AfA) berücksichtigen – sie erhöhen den steuerlichen Gewinn •       Steuerberater einschalten: individuelle Gestaltungsmöglichkeiten nutzen Weyel-Immobilien gibt keine Steuerberatung – empfiehlt aber ausdrücklich, vor dem Verkauf einen Steuerberater einzuschalten. Wir koordinieren gerne die Zusammenarbeit mit spezialisierten Partnern in Bochum und der Region, damit Sie mit vollständiger Klarheit in den Verkaufsprozess gehen.   Jetzt kostenlose Bewertung anfordern Sprechen Sie uns an – unverbindlich und diskret. Weyel-Immobilien, Josef-Baumann-Str. 43, 44805 Bochum | weyel-immobilien.de | Tel. (0234) 93248215

Eine Erbschaft bringt neben Trauer oft auch eine unerwartete Verantwortung: die Verwaltung und Entscheidung über eine Immobilie. Was tun mit dem Elternhaus in Bochum, dem Mehrfamilienhaus im Ruhrgebiet oder der Gewerbeimmobilie im Nachlass? Dieser Artikel erklärt die wichtigsten rechtlichen, steuerlichen und praktischen Fragen rund um den Verkauf einer Erbimmobilie. Bevor eine Erbimmobilie verkauft werden kann, muss die Erbfolge eindeutig geregelt sein. Das Nachlassgericht stellt den Erbschein aus – er ist die Grundlage für alle weiteren Schritte. Gleichzeitig sollte das Grundbuch geprüft werden: Wer ist als Eigentümer eingetragen? Gibt es Grundschulden, Nießbrauchrechte oder andere Belastungen? Bei einer Erbengemeinschaft – also wenn mehrere Personen gleichzeitig erben – können alle Entscheidungen nur gemeinsam getroffen werden. Das gilt auch für den Verkauf. Kommt keine Einigung zustande, droht im schlimmsten Fall eine Teilungsversteigerung – ein Verfahren, das für alle Beteiligten finanziell nachteilig ist. Beim Verkauf einer geerbten Immobilie kann Spekulationssteuer anfallen – wenn die Zehnjahresfrist nicht erfüllt ist. Diese Frist beginnt nicht ab dem Erbfall, sondern ab dem ursprünglichen Kaufdatum des Erblassers. Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Eine Ausnahme gilt, wenn der Erblasser die Immobilie selbst bewohnt hat oder wenn der Erbe sie nach der Erbschaft selbst nutzt. In diesen Fällen entfällt die Steuer ebenfalls. Lassen Sie sich in jedem Fall von einem Steuerberater beraten – denn Fehler können teuer werden. Bei mehreren Erben ist Kommunikation das A und O. Unterschiedliche Vorstellungen über den Verkaufspreis, den Zeitpunkt oder den Makler können das Verfahren verzögern. Ein neutraler, erfahrener Makler kann hier vermitteln und einen Prozess gestalten, der alle Beteiligten zufriedenstellt. Weyel-Immobilien hat langjährige Erfahrung in der Begleitung von Erbengemeinschaften. Wir koordinieren den Verkauf diskret und effizient – und sorgen dafür, dass alle Parteien informiert und einbezogen werden. •       Erbschein beantragen und Grundbucheintrag prüfen •       Immobilienbewertung durch einen Fachmann •       Steuerliche Prüfung (Spekulationssteuer, Erbschaftsteuer) •       Einigung aller Erben über Verkaufsstrategie und Maklerauftrag •       Vermarktung – diskret über Off-Market-Netzwerk oder offen •       Kaufpreisverhandlung und notarieller Abschluss Viele Erben warten zu lang – aus Unsicherheit, emotionaler Belastung oder weil keine Einigung gefunden wird. Dabei verliert die Immobilie durch fehlende Instandhaltung oft an Wert. Sprechen Sie früh mit einem erfahrenen Makler. Weyel-Immobilien begleitet Sie diskret und professionell durch den gesamten Prozess.   Jetzt kostenlose Bewertung anfordern Sprechen Sie uns an – unverbindlich und diskret. Weyel-Immobilien, Josef-Baumann-Str. 43, 44805 Bochum | weyel-immobilien.de | Tel. (0234) 93248215