Aktuelles

Der Vervielfaeltiger, auch Kaufpreisfaktor genannt, ist eine wichtige Kennzahl beim Kauf und Verkauf von Mehrfamilienhaeusern. Er gibt an, das Wievielfache der jaehrlichen Nettokaltmiete als Kaufpreis gezahlt wird. Ein Vervielfaeltiger von 15 bedeutet: Der Kaufpreis betraegt das 15-fache der Jahresnettokaltmiete. Fuer eine belastbare Bewertung reicht der Faktor allein jedoch nicht aus. Reinertrag, Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsbedarf, Finanzierung und Bodenwert muessen ebenfalls geprueft werden. Nach den starken Preis- und Zinsbewegungen der vergangenen Jahre ist der Markt differenzierter. Deutschlandweit stiegen die Preise fuer Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2026 gegenueber dem Vorjahresquartal um 0,6 Prozent. Fuer Mehrfamilienhaeuser im Ruhrgebiet bedeutet das keine einheitliche Preisbewegung: Lage, Mietertrag, Zustand und energetische Perspektive entscheiden weiterhin ueber den erzielbaren Faktor. Die Verstaendnis der aktuellen Vervielfaeltiger ist deshalb fuer Eigentuemer und Investoren entscheidend. Fuer Verkaeufer bestimmt der Vervielfaeltiger gemeinsam mit dem nachhaltigen Reinertrag den erzielbaren Kaufpreis. Fuer Investoren ist er ein schneller erster Check, ob eine Immobilie in ihr Renditeprofil passt. Ein MFH mit 60.000 Euro Jahresnettokaltmiete und einem Vervielfaeltiger von 16 kostet 960.000 Euro, bei einem Faktor von 14 waeren es 840.000 Euro. Ein Unterschied von 120.000 Euro allein durch den Faktor. Fuer die endgueltige Kaufentscheidung muessen zusaetzlich Bewirtschaftungs- und Finanzierungskosten sowie kuenftige Investitionen kalkuliert werden. WEYEL-IMMOBILIEN.DE nutzt fuer die erste Einordnung folgende Orientierungswerte fuer das Ruhrgebiet 2026. Es handelt sich nicht um amtliche Marktspannen. Der tatsaechliche Kaufpreisfaktor wird aus dem konkreten Objekt, dem nachhaltigen Mietertrag und den am Wertermittlungsstichtag erzielbaren Preisen abgeleitet: •      Bochum-Wiemelhausen, Stiepel, Weitmar-Mark: 16–19 •      Bochum-Mitte, Ehrenfeld, Langendreer: 13–16 •      Bochum-Wattenscheid, Gerthe, Hamme: 11–14 •      Essen-Ruettenscheid, Bredeney: 15–18 •      Essen-Altenessen, Stoppenberg: 10–13 •      Dortmund-Suedviertel, Koerne: 13–16 •      Dortmund-Scharnhorst, Brackel: 10–13 •      Herne, Gelsenkirchen-Buer: 10–13 Diese Werte sind Orientierungswerte. Der tatsaechlich erzielbare Vervielfaeltiger haengt immer von Zustand, Energieversorgung, Mieterstruktur, Mietentwicklung, Instandhaltungsstau, Mikrolage und Vermarktungsstrategie ab. Amtliche Gutachterausschuesse veroeffentlichen fuer die Wertermittlung unter anderem Marktberichte, Liegenschaftszinssaetze und weitere Marktdaten; daraus laesst sich kein pauschaler Faktor fuer jedes MFH ableiten. Ein hoher Vervielfaeltiger entsteht nicht zufaellig. Folgende Faktoren beeinflussen ihn erheblich: •      Energieversorgung und Sanierungsstand: Eine verlaessliche energetische Perspektive, ein guter baulicher Zustand und kalkulierbare Investitionen koennen die Bewertung stuetzen. Ein hoher kuenftiger Modernisierungsbedarf wirkt dagegen preismindernd. •      Mietstand: Vollvermietete Objekte mit stabiler Mieterstruktur werden meist hoeher bewertet. Leerstand, Mietausfaelle und rechtlich oder wirtschaftlich nicht durchsetzbare Mieterhoehungen reduzieren den nachhaltigen Ertrag. •      Lagequalitaet: OePNV-Anbindung, Nahversorgung, Arbeitsplaetze, Schulen und Wohnumfeld entscheiden ueber Nachfrage und Vermietbarkeit. •      Baujahr und Zustand: Dach, Heizung, Fenster, Leitungen und Fassade beeinflussen den Instandhaltungsbedarf und damit den nachhaltig erzielbaren Kaufpreis. •      Vermarktungsreichweite: Ein gezielter Zugang zu passenden Bestandshaltern und Kapitalanlegern kann die Zahl qualifizierter Kaufinteressenten erhoehen. Ein hoeherer Faktor ist jedoch nur dann tragfaehig, wenn Ertrag und Objektqualitaet ihn rechtfertigen. Unser Investorennetzwerk mit rund 700 vorqualifizierten Kaeuferinteressenten erlaubt es, Objekte gezielt denjenigen Investoren anzubieten, fuer die ein hoeherer Vervielfaeltiger gerechtfertigt ist, etwa strategische Bestandshalter, die eine Lage langfristig entwickeln wollen. Das Ergebnis kann ein besserer Wettbewerb um die Immobilie und damit ein hoeherer Kaufpreis fuer Eigentuemer sein.   weyel-immobilien.de | (0234) 93248215 | Josef-Baumann-Str. 43, 44805 Bochum

Der Energieausweis ist beim Immobilienverkauf in NRW längst keine Formalität mehr. Er ist rechtliche Pflicht, Vermarktungsinstrument und in Zeiten des Gebäudeenergiegesetzes und der EU-Gebäuderichtlinie EPBD ein entscheidender Faktor bei der Preisfindung. Dennoch machen viele Eigentümer dabei Fehler – manche davon mit teuren Konsequenzen. Weyel-Immobilien erklärt, was beim Energieausweis wirklich zählt. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt eindeutig vor: Wer eine Immobilie verkauft, vermietet oder verpachtet, muss dem Interessenten einen gültigen Energieausweis vorlegen. Die Pflicht gilt seit 2014 – aber die Konsequenzen bei Verstößen wurden seitdem deutlich verschärft. Wer keinen Energieausweis vorlegt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Besonders wichtig: Der Energieausweis muss nicht erst beim Notartermin vorliegen – er muss bereits bei der ersten Besichtigung unaufgefordert gezeigt werden. Und in jedem Inserat – ob online oder in der Zeitung – müssen die wesentlichen Kennwerte des Energieausweises angegeben sein: Energieverbrauchskennwert oder Energiebedarfskennwert, Energieeffizienzklasse, Energieträger und Baujahr der Heizungsanlage. Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, und die Wahl zwischen ihnen ist nicht immer frei: Der Bedarfsausweis berechnet den theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes auf Basis seiner baulichen Eigenschaften – Dämmung, Fenster, Heizungsanlage, Ausrichtung. Er ist unabhängig vom tatsächlichen Nutzerverhalten und gilt daher als aussagekräftiger. Er ist aufwendiger und teurer in der Erstellung, aber er zeigt den energetischen Zustand des Gebäudes objektiv. Pflicht ist der Bedarfsausweis bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten, die vor dem 1. November 1977 gebaut wurden und nicht mindestens auf den Standard der ersten Wärmeschutzverordnung 1977 saniert wurden. Für Neubauten ist der Bedarfsausweis immer Pflicht. Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Er ist günstiger und schneller zu erstellen, aber er hängt stark vom Nutzerverhalten ab: Ein Mieter, der die Heizung immer niedrig dreht, verbessert den Ausweis – auch wenn das Gebäude schlecht gedämmt ist. Für Wohngebäude mit fünf oder mehr Wohneinheiten und für Gebäude, die nach 1977 gebaut oder entsprechend saniert wurden, ist der Verbrauchsausweis in der Regel zulässig. Für Gewerbeimmobilien gelten abweichende Regelungen. Weyel-Immobilien empfiehlt in der Regel den Bedarfsausweis – selbst wenn der Verbrauchsausweis rechtlich ausreicht. Der Grund: Käufer und insbesondere institutionelle Investoren betrachten den Verbrauchsausweis als weniger aussagekräftig. Ein schlechter Bedarfsausweis ist zwar unangenehm – aber er schafft Transparenz und Vertrauen. Ein günstiger Verbrauchsausweis, der durch sparsames Mieterverhalten geschönt wurde, kann bei aufmerksamen Käufern Misstrauen wecken. Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Wer ein Objekt verkaufen möchte, dessen Ausweis abgelaufen ist oder abläuft, muss einen neuen ausstellen lassen. Wichtig: Der Ausweis muss von einem nach GEG zugelassenen Aussteller erstellt werden. Dazu gehören: •      Architekten und Bauingenieure mit entsprechender Qualifikation •      Energieberater, die in der Energieeffizienz-Expertenliste des BAFA eingetragen sind •      Handwerker mit entsprechender Weiterbildung (z.B. Schornsteinfeger, Heizungsbauer) •      Physiker, Gebäudetechniker und ähnliche Fachberufe mit GEG-Qualifikation Ein Energieausweis, der von einer nicht berechtigten Person ausgestellt wurde, ist rechtlich wertlos und kann zu Bußgeldern führen. Weyel-Immobilien koordiniert auf Wunsch die Beauftragung eines geprüften Energieberaters im Rahmen der Verkaufsbegleitung. Viele Eigentümer beauftragen den Energieausweis erst, wenn die ersten Kaufinteressenten anfragen – oder gar erst kurz vor dem Notartermin. Das ist zu spät. Der Ausweis muss bereits bei der ersten Besichtigung vorliegen. Wer diesen Termin verpasst, riskiert nicht nur das Bußgeld, sondern auch das Vertrauen des Käufers. Empfehlung: Den Energieausweis spätestens vier bis sechs Wochen vor dem geplanten Vermarktungsbeginn beauftragen – besonders beim Bedarfsausweis, der mehr Zeit in der Erstellung benötigt. Eigentümer wählen manchmal den günstigeren Verbrauchsausweis, obwohl der Bedarfsausweis Pflicht wäre – etwa bei einem Altbau vor 1977 mit weniger als fünf Wohneinheiten. Das macht den Ausweis rechtlich ungültig und kann den Verkauf blockieren oder nachträglich anfechten lassen. Ein Energieausweis ist nur so gut wie die Daten, auf denen er basiert. Fehlerhafte oder veraltete Angaben zur Heizungsanlage, zur Dämmung oder zur beheizten Fläche können zu einer falschen Energieklasse führen. Das kann zu Schadensersatzansprüchen des Käufers führen, wenn er nach dem Kauf feststellt, dass der tatsächliche Energiebedarf deutlich schlechter ist als angegeben. Das GEG schreibt vor, dass kommerzielle Immobilieninserate bestimmte Pflichtangaben aus dem Energieausweis enthalten müssen. Wer sein Objekt ohne diese Angaben auf ImmobilienScout24, Immonet oder in der Zeitung inseriert, verstößt gegen das Gesetz – auch wenn der Ausweis an sich vorhanden ist. Zu den Pflichtangaben gehören: Energieverbrauchskennwert oder -bedarfskennwert, Energieeffizienzklasse (A+ bis H), Energieträger und Baujahr der Heizungsanlage. Der Energieausweis oder eine Kopie davon muss dem Käufer spätestens beim Notartermin übergeben werden. Wer das vergisst, kann nachträglich vom Käufer darauf in Anspruch genommen werden. In der Praxis wird die Übergabe häufig im Kaufvertrag dokumentiert – Weyel-Immobilien stellt sicher, dass dieser Schritt nicht vergessen wird. Die EU-Gebäuderichtlinie EPBD, die seit Mai 2026 geltendes Recht ist, bringt wichtige Änderungen beim Energieausweis. Künftig werden Ausweise nicht mehr nur den Primärenergiebedarf ausweisen, sondern auch den CO2-Ausstoß des Gebäudes und konkrete Sanierungsempfehlungen mit Kostenschätzungen. Die A-G-Skala wird EU-weit vereinheitlicht – was bedeutet, dass ein Gebäude, das bislang als Klasse C eingestuft war, nach neuer Methodik möglicherweise in Klasse D oder E landet. Bestehende Energieausweise bleiben bis zum Ablauf ihrer zehnjährigen Gültigkeitsdauer gültig. Bei Neuausstellung gelten jedoch die verschärften EPBD-Standards. Für Eigentümer, die in den nächsten Jahren verkaufen wollen, empfiehlt es sich, den Ausweis frühzeitig nach dem neuen Standard ausstellen zu lassen – um böse Überraschungen beim Verkauf zu vermeiden. Weyel-Immobilien betrachtet den Energieausweis nicht als lästige Pflicht, sondern als strategisches Verkaufsinstrument. Ein guter Energieausweis – oder ein klar kommunizierter Verbesserungsplan – kann den Unterschied zwischen einem schnellen Abschluss und einer langen Vermarktungszeit ausmachen. Für institutionelle Investoren ist der Energieausweis heute das erste Dokument, das sie anfordern – noch vor dem Grundbuchauszug. Wer einen aktuellen, professionell erstellten Ausweis mit guter Effizienzklasse vorlegen kann, hat einen klaren Verhandlungsvorteil. Wer einen Ausweis mit Klasse F oder G vorlegt, sollte gleichzeitig ein überzeugendes Sanierungskonzept mitbringen – oder den Preis entsprechend kalkulieren. Weyel-Immobilien bereitet alle verkaufsrelevanten Unterlagen inklusive Energieausweis professionell auf und präsentiert Ihr Objekt im besten energetischen Kontext – gegenüber privaten Käufern ebenso wie gegenüber institutionellen Investoren. Die Kosten für einen Energieausweis variieren je nach Ausweistyp und Dienstleister: •      Verbrauchsausweis: ca. 50 bis 150 Euro – einfach, schnell, aber weniger aussagekräftig •      Bedarfsausweis für Ein- und Zweifamilienhäuser: ca. 300 bis 600 Euro •      Bedarfsausweis für Mehrfamilienhäuser: ca. 500 bis 1.500 Euro je nach Größe und Komplexität •      Online-Anbieter: oft günstiger, aber Qualität und Rechtssicherheit variieren stark Weyel-Immobilien koordiniert die Beauftragung geprüfter Energieberater im Rahmen der Verkaufsbegleitung – kostenlos und ohne Aufwand für den Eigentümer. Wer in NRW eine Immobilie verkauft, kommt am Energieausweis nicht vorbei – rechtlich nicht und marktstrategisch nicht. Die häufigsten Fehler sind Zeitverzug, falsche Ausweisart und fehlende Pflichtangaben im Inserat. Mit der richtigen Vorbereitung ist der Energieausweis jedoch kein Problem, sondern ein Vorteil: ein transparentes Signal an Käufer und Investoren, dass der Eigentümer professionell agiert. Weyel-Immobilien begleitet Eigentümer in Bochum und dem Ruhrgebiet von der ersten Einschätzung bis zum Notartermin – inklusive aller energierelevanten Unterlagen. Sprechen Sie uns an: persönlich, diskret und ohne Verpflichtung.   Kostenlose Vorbereitung: Energieausweis und Verkaufsunterlagen mit Weyel-Immobilien Weyel-Immobilien, Josef-Baumann-Str. 43, 44805 Bochum | weyel-immobilien.de | (0234) 93248215

Wer zum ersten Mal eine Immobilie verkauft, stellt sich zu Recht Fragen: Was kostet mich das? Wann zahle ich? Was bekomme ich dafuer? Weyel-Immobilien gibt auf alle drei Fragen klare, ehrliche Antworten. Provision nur bei erfolgreichem Abschluss. Keine Vorkosten. Keine versteckten Gebuehren. Keine Inseratskostenpauschalen. Und kein Callcenter, das Ihre Fragen beantwortet. Die Provision wird ausschliesslich bei erfolgreichem Abschluss faellig. Das bedeutet: Wenn kein Kaeufer gefunden wird, zahlen Sie nichts. Wenn der Verkauf platzt, zahlen Sie nichts. Wenn Sie sich nach der Bewertung gegen einen Verkauf entscheiden, zahlen Sie nichts. •      Professionelle Marktbewertung durch den Inhaber – persoenlich, nicht durch Software •      Erstellung eines vertraulichen Informationsmemorandums fuer vorqualifizierte Investoren •      Direktansprache von bis zu zwanzig passenden Kaeufer aus dem Netzwerk •      Koordination und Begleitung aller Besichtigungstermine •      Bonitaetspruefung aller Kaufinteressenten •      Kaufpreisverhandlung im Interesse des Verkaeufers •      Koordination mit Notar, Steuerberater und Anwaelten •      Begleitung bis zum Abschluss des notariellen Kaufvertrags •      Keine Inseratskostenpauschale fuer Portale, die wir gar nicht nutzen •      Kein Fotografenhonorar als separate Position •      Keine Aufwandsentschaedigung fuer Besichtigungen •      Kein Vorschuss oder Anzahlung vor Abschluss Die genaue Provisionshoehe wird im Einzelgespraech vereinbart. Im Mehrfamilienhaussegment und bei Gewerbeimmobilien traegt die Provision in der Regel der Kaeufer – weil institutionelle Investoren das so erwarten. Fuer Verkaeufer entstehen in diesen Faellen haeufig keine oder nur geringe Provisionskosten. Ein guter Makler verdient sein Honorar durch Leistung – nicht durch Vertragskonstruktionen. Weyel-Immobilien steht fuer Transparenz, Fairness und Provision, die sich im Ergebnis mehr als bezahlt macht.   Jetzt unverbindlich anfragen – Provision nur bei Erfolg Weyel-Immobilien, Josef-Baumann-Str. 43, 44805 Bochum | weyel-immobilien.de | (0234) 93248215

Im deutschen Immobilienmarkt gibt es keine staatliche Zulassungspflicht fuer Makler – grundsaetzlich kann jeder ohne Ausbildung oder Pruefung eine Maklerstaetigkeit aufnehmen. Das macht freiwillige Qualitaetsstandards und Berufsverbandsmitgliedschaften zu einem wichtigen Unterscheidungsmerkmal. Weyel-Immobilien ist BVFI24-Regionalleiter fuer Bochum. Der BVFI (Bundesverband fuer die Immobilienwirtschaft e.V.) ist ein Berufsverband fuer Immobilienprofis, der sich als Qualitaets- und Ethikverband versteht. Mitglieder muessen bestimmte Qualifikationsanforderungen erfuellen, sich einer Fortbildungspflicht verpflichten und einen Verhaltenskodex einhalten. •      Repraesentaion des BVFI24 in der Region Bochum •      Koordination des Expertenverzeichnisses fuer immobiliennahe Dienstleister in Bochum •      Einhaltung und Vermittlung des Ethikkodex des BVFI •      Aktive Fortbildung und fachliche Weiterentwicklung •      Vernetzung mit anderen Verbandsmitgliedern auf nationaler Ebene Ein Makler, der freiwillig einem Qualitaetsverband beitritt, sich einer Fortbildungspflicht unterwirft und einen Ethikkodex unterschreibt, setzt damit ein Signal: Er versteht sein Handwerk als Profession – nicht als Nebengeschaeft. Fuer Eigentuemer in Bochum bedeutet die BVFI24-Mitgliedschaft: Sie haben einen Makler, der sich an Standards haelt, die ueber das gesetzliche Minimum hinausgehen. Weyel-Immobilien betreibt als Regionalleiter auch das BVFI24-Expertenverzeichnis fuer Bochum. Dieses Verzeichnis listet gepruerte immobiliennahe Dienstleister – Notare, Steuerberater, Energieberater, Handwerker. Fuer Kunden von Weyel-Immobilien ist das Verzeichnis ein direkter Mehrwert. Wer einen Immobilienmakler in Bochum sucht, sollte nach Qualitaetsnachweisen fragen. BVFI24-Mitgliedschaft, nachweisbare Erfahrung und persoenliche Betreuung sind drei Kriterien, die Weyel-Immobilien erfuellt – seit 1991.   Weyel-Immobilien – BVFI24-Regionalleiter Bochum – Erstgespraech anfragen Weyel-Immobilien, Josef-Baumann-Str. 43, 44805 Bochum | weyel-immobilien.de | (0234) 93248215

Off-Market ist im Immobiliensegment mehr als ein Modewort. Es ist eine Vertriebsstrategie, die Eigentuemer schuetzt, Kaeufer bevorzugt und Preise optimiert. Weyel-Immobilien hat die Off-Market-Vermittlung in der Metropole Ruhr zur Kernkompetenz entwickelt. Seit ueber dreissig Jahren werden Mehrfamilienhauser, Gewerbeimmobilien und Kapitalanlagen in Bochum, Dortmund, Essen und dem gesamten Ruhrgebiet ohne oeffentliche Vermarktung vermittelt. Off-Market bedeutet: kein Inserat auf ImmobilienScout24 oder aehnlichen Portalen. Keine oeffentliche Preisauszeichnung. Kein Massenanfragemanagement. Und vor allem: keine Verunsicherung von Mietern. Was Off-Market nicht bedeutet: keine schlechteren Preise. Im Gegenteil – durch die direkte Ansprache vorqualifizierter Investoren erzielen Off-Market-Transaktionen regelmaessig hoehere Preise als vergleichbare Portal-Verkaeufe. Die Metropole Ruhr hat eine ausgepragte institutionelle Investorenszene. Versorgungswerke, Family Offices, Wohnungsgesellschaften suchen aktiv nach Objekten – aber sie moechten nicht ueber oeffentliche Portale kaufen. Sie bevorzugen direkte Beziehungen zu vertrauenswuerdigen Maklern. Weyel-Immobilien ist genau dieser Makler. •      Eigentuemer von Mehrfamilienhauesern, die laufende Mietverhaeltnisse schuetzen moechten •      Erbengemeinschaften, die einen diskreten und zuegigen Verkauf bevorzugen •      Investoren, die reinvestieren und keine oeffentliche Aufmerksamkeit lenken wollen •      Gewerbeeigentuemer, bei denen ein oeffentliches Inserat Kunden verunsichern koennte Rund 700 vorqualifizierte Kaeufer – Privatinvestoren, Family Offices, institutionelle Bestandshalter und Projektentwickler – sind direkt ansprechbar. Bei einem neuen Objekt werden innerhalb von vierundzwanzig Stunden die passendsten Interessenten kontaktiert. Off-Market funktioniert nicht ohne ein belastbares Netzwerk. Weyel-Immobilien hat dieses Netzwerk – seit 1991 aufgebaut, kontinuierlich gepflegt und fuer jedes Objekt in der Metropole Ruhr einsetzbar.   Jetzt Off-Market-Beratung anfordern – kostenlos und vertraulich Weyel-Immobilien, Josef-Baumann-Str. 43, 44805 Bochum | weyel-immobilien.de | (0234) 93248215

Immobilienpreise im Ruhrgebiet 2026 – Bochum, Dortmund und Essen im Vergleich Stand: 28. September 2026 Das Ruhrgebiet ist kein homogener Markt. Zwischen Bochum, Dortmund und Essen gibt es deutliche Unterschiede bei Anlageimmobilien, sowohl beim Preisniveau als auch bei Mieten, Nachfrage und Entwicklungschancen. Einheitliche, amtlich veröffentlichte Kaufpreisreihen für Mehrfamilienhäuser und standardisierte Vervielfältiger liegen für alle drei Städte nicht in gleicher Form vor. Deshalb ist eine belastbare Objektprüfung wichtiger als ein pauschaler Städtevergleich. Weyel-Immobilien, spezialisiert auf die Metropolregion, vergleicht die drei Großstädte für Sie. Bochum profitiert weiterhin von seiner Funktion als Universitäts- und Wissenschaftsstandort sowie von einer vergleichsweise stabilen Nachfrage nach Mietwohnungen. Mehrfamilienhäuser werden je nach Lage, Baujahr, Zustand, Mietniveau und Entwicklungsperspektive unterschiedlich bewertet. Pauschale Vervielfältiger von 13 bis 19 sind für den gesamten Bochumer Markt daher nicht belastbar. Für die Bewertung zählen insbesondere die nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete, der Instandhaltungsbedarf, die energetische Qualität und der tatsächlich erzielte Kaufpreis vergleichbarer Objekte. Die südlichen Stadtteile wie Wiemelhausen und Stiepel gelten wegen ihrer Wohnqualität, Infrastruktur und Nachfrage als vergleichsweise stabile Teilmärkte. Das bedeutet jedoch nicht automatisch die höchste Rendite. Höhere Kaufpreise können die laufende Bruttorendite begrenzen, während in zentraleren oder gut angebundenen Lagen ein ausgewogenes Verhältnis von Mietnachfrage und Preis möglich sein kann. Dortmund ist die größte Stadt der drei Vergleichsmärkte und bietet entsprechend eine breite Preisspanne. Die Unterschiede zwischen zentralen, südlichen und nördlichen Lagen sind erheblich. Für Lagen wie das Südviertel oder Kirchhörde sind höhere Preise und eine stabile Nachfrage möglich. Stadtteile wie Scharnhorst oder Mengede können einen niedrigeren Einstieg bieten, bringen aber je nach Mikrolage, Gebäudezustand und Vermietbarkeit andere Chancen und Risiken mit sich. Die Nachfrage wird unter anderem durch die Technische Universität Dortmund, die Fachhochschule Dortmund, den Arbeitsmarkt und die Verkehrsanbindung getragen. Für Anlageimmobilien ist dennoch entscheidend, ob die konkrete Wohnlage, der Grundriss, die Ausstattung und die Miethöhe zur Zielgruppe passen. Ein allgemeiner Vervielfältiger lässt sich daraus nicht seriös für jedes Mehrfamilienhaus ableiten. Essen bietet starke Kontraste zwischen gefragten südlichen Wohnlagen und preisgünstigeren Teilmärkten im Norden und im Zentrum. Rüttenscheid und Bredeney zählen zu den etablierten und höherpreisigen Lagen. Nordviertel und Altenessen können niedrigere Einstiegspreise bieten, verlangen aber eine besonders sorgfältige Prüfung von Mikrolage, Gebäudesubstanz, Mietstruktur und möglichem Modernisierungsbedarf. Essen profitiert von seiner Funktion als Wirtschafts- und Konzernstandort, von Hochschulen und von unterschiedlichen Wohnangeboten. Das häufig verwendete Bild vom „grünen Ruhrgebiet“ beschreibt dabei nur einen Teil des Marktes. Für die Wirtschaftlichkeit sind die konkrete Lage, der Bodenrichtwert, die erzielbare Miete, die Betriebskosten und der Investitionsbedarf ausschlaggebend. Eine seriöse Rangfolge nach Stadtteilen ist ohne konkretes Objekt, aktuelle Vergleichskäufe und vollständige Miet- und Kostenunterlagen nicht möglich. Die folgende Einordnung beschreibt deshalb Tendenzen und keine garantierten Renditen: ·         Potenzial für höhere Bruttorenditen: Lagen mit niedrigeren Einstiegspreisen, insbesondere in Teilen von Dortmund und Essen, sofern Vermietbarkeit und Objektzustand stimmen. ·         Preis- und Nachfragestabilität: gefragte Wohnlagen in Bochum Süd sowie etablierte Lagen in Essen Süd, wobei höhere Kaufpreise die Rendite begrenzen können. ·         Ausgewogenes Preis-Rendite-Verhältnis: gut angebundene zentrale Lagen in Bochum und Dortmund, wenn Mieteinnahmen, Kaufpreis und Modernisierungsbedarf zusammenpassen. ·         Aufwertungspotenzial: ausgewählte zentrale Quartiere in Essen und Dortmund. Dieses Potenzial ist standort- und projektabhängig und nicht mit einer sicheren Wertsteigerung gleichzusetzen. Weyel-Immobilien vermittelt in Bochum, Dortmund und Essen und kennt die regionalen Teilmärkte aus erster Hand. Für eine belastbare Entscheidung prüfen wir nicht nur den Kaufpreis, sondern auch Mietertrag, Bewirtschaftungskosten, Zustand, Modernisierungsbedarf, Finanzierung und die langfristige Vermietbarkeit. So lässt sich das passende Objekt für Ihr Renditeprofil fundiert einordnen. weyel-immobilien.de | (0234) 93248215 | Josef-Baumann-Str. 43, 44805 Bochum

Das Mehrfamilienhaus ist die Assetklasse, auf die Weyel-Immobilien sich seit ueber dreissig Jahren spezialisiert hat. Im Ruhrgebiet gibt es eine konstante Nachfrage nach Mehrfamilienhauesern, die weit ueber den Angebotsbestand hinausgeht. Wer ein MFH im Ruhrgebiet besitzt und verkaufen moechte, sollte die richtigen Fragen stellen – bevor er die erste Anfrage beantwortet. Der Wert eines Mehrfamilienhauses haengt von vier zentralen Faktoren ab: Lage, Mieteinnahmen, energetischer Zustand und Zustand der Bausubstanz. Die Vervielfaeltiger variieren erheblich: •      Toplage (Wiemelhausen, Ruettenscheid, Hoerde): Vervielfaeltiger 18–24 •      Mittellagen (Bochum-Mitte, Dortmund-Dorstfeld): 14–18 •      Renditelagen (Gelsenkirchen, Herne): 10–14 •      Sanierungsobjekte mit Entwicklungspotenzial: 8–12 Wer ein Mehrfamilienhaus oeffentlich auf Immobilienportalen anbietet, akzeptiert mehrere Nachteile: Verunsicherung der Mieter, oeffentlicher Preisdruck durch Massenanfragen und eine lange Vermarktungsdauer. Off-Market-Vermarktung ueber das Weyel-Netzwerk vermeidet all das. •      Erstgespraech und Objekteinschaetzung – kostenlos und unverbindlich •      Professionelle Wertermittlung auf Basis aktueller Transaktionsdaten •      Erstellung eines vertraulichen Exposees fuer direkt angesprochene Investoren •      Direktansprache von fuenf bis zwanzig vorqualifizierten Interessenten •      Koordination von Besichtigungen, Due Diligence und Kaufpreisverhandlung •      Begleitung bis zum Notartermin Ein Mehrfamilienhaus im Ruhrgebiet braucht einen Makler, der die Kaeufer kennt, die Preise realistisch einschaetzt und diskret vorgeht. Das ist Weyel-Immobilien.   Kostenlose Werteinschaetzung fuer Ihr MFH im Ruhrgebiet Weyel-Immobilien, Josef-Baumann-Str. 43, 44805 Bochum | weyel-immobilien.de | (0234) 93248215

Fuer ein Budget von 500.000 bis 1 Million Euro sind im Ruhrgebiet attraktive Anlageimmobilien verfuegbar – aber man muss wissen, wo und was. Das Segment ist heterogen: Kleinere Mehrfamilienhaeuser, groessere Zweifamilienhaeuser oder solide Mietwohnanlagen in B-Lagen der Ruhrgebietsstaedte. Fuer 500.000 Euro sind im Ruhrgebiet folgende Objekte realistisch: •      MFH mit 4–6 Wohneinheiten in Herne, Gelsenkirchen oder Bochum-Wattenscheid •      Vollvermietetes Dreifamilienhaus in Bochum-Mitte oder Dortmund-Ost •      Sanierungsobjekt mit 6–8 Einheiten in guenstigen Lagen Bruttomietrenditen von 6 bis 9 Prozent sind in diesem Preissegment realistisch. •      MFH mit 6–10 Wohneinheiten in mittleren Bochumer Lagen •      Vollvermietetes Mehrfamilienhaus in Essen-Ruhr oder Dortmund-Mitte •      Saniertes MFH in aufstrebender Lage mit stabilem Mieterbestand •      MFH mit 8–14 WE in guten Bochumer Lagen •      Vollsaniertes Renditeobjekt in Essen-Ruettenscheid oder Dortmund-Suedviertel •      Kleines Gewerbeobjekt mit Wohnanteil (Mixed-Use) in Bochum oder Dortmund Weyel-Immobilien kennt das Ruhrgebiet in jedem Preissegment. Wir matchen Ihr Budget und Ihre Renditeziele mit den verfuegbaren Objekten – auch Off-Market. Sprechen Sie uns an.   weyel-immobilien.de | (0234) 93248215 | Josef-Baumann-Str. 43, 44805 Bochum

Kaum ein Thema beschäftigt Immobilienkäufer und -verkäufer so sehr wie die Frage: Wie entwickeln sich die Bauzinsen? Die Antwort darauf beeinflusst Kaufentscheidungen, Finanzierungsstrategien und Verkaufszeitpunkte. Weyel-Immobilien gibt Ihnen einen realistischen Überblick – ohne Schönmalerei. Für zehnjährige Zinsbindungen liegen die Bauzinsen am 30. September 2026 überwiegend bei etwa 4,1 bis 4,4 Prozent. Sehr gute Bonität, ein niedriger Beleihungsauslauf und ein hoher Eigenkapitalanteil können zu günstigeren Konditionen führen. Die tatsächlichen Angebote unterscheiden sich deshalb je nach Kreditnehmer, Finanzierung und Bank deutlich. Gegenüber dem Zinsniveau von 2020 und 2021 sind Baufinanzierungen weiterhin deutlich teurer; zugleich liegen die aktuellen Konditionen über den Prognosen, die Ende 2025 für 2026 vielfach erwartet worden waren. Eine belastbare punktgenaue Prognose für die kommenden Monate ist derzeit nicht möglich. Für Immobilienkäufer sind vor allem drei Szenarien relevant: •      Günstigeres Szenario: Die Kapitalmarktrenditen geben nach; Bauzinsen für zehn Jahre könnten sich wieder in Richtung 3,5 bis 4,0 Prozent bewegen. •      Basisszenario: Die Bauzinsen bleiben zunächst in einer Spanne von etwa 4,0 bis 4,5 Prozent und schwanken abhängig von Inflation, Staatsanleiherenditen und Konjunktur. •      Ungünstigeres Szenario: Neue Inflations- oder geopolitische Risiken lassen die Kapitalmarktrenditen steigen; die Bauzinsen bleiben über 4,5 Prozent oder ziehen weiter an. Entscheidend ist dabei nicht allein der EZB-Leitzins. Bauzinsen orientieren sich vor allem an den langfristigen Kapitalmarktrenditen. Der EZB-Rat verfolgt einen datenabhängigen Kurs und legt sich nicht auf einen festen Zinspfad fest. Geopolitische Risiken, Energiepreise und die Entwicklung der Inflation können die Finanzierungskosten zusätzlich beeinflussen. Jeder Rückgang des Bauzinses um 0,5 Prozentpunkte verbessert die laufende Zinsbelastung eines Investors. Bei einem Darlehen von 800.000 Euro entspricht der Unterschied zwischen 3,5 und 3,0 Prozent rechnerisch 4.000 Euro Zinsen pro Jahr, solange die Darlehenssumme unverändert bleibt. Umgekehrt erhöhen steigende Zinsen die monatliche Belastung und können den finanzierbaren Kaufpreis reduzieren. Für Anlageimmobilien zählen deshalb nicht nur der Zinssatz, sondern auch Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten, Tilgung, Rücklagen und der realistische Kaufpreis. Wer jetzt kauft, kalkuliert mit den heute verfügbaren Konditionen und kann bei einer späteren Umschuldung von günstigeren Zinsen profitieren. Wer wartet, hofft auf niedrigere Finanzierungskosten, riskiert aber höhere Kaufpreise, falls die Nachfrage wieder steigt. Eine Zinsprognose ersetzt daher keine solide Finanzierung. Weyel-Immobilien diskutiert diese Abwägung mit jedem Interessenten individuell und betrachtet dabei Objekt, Eigenkapital, Mieteinnahmen und langfristige Finanzierung.   weyel-immobilien.de | (0234) 93248215 | Josef-Baumann-Str. 43, 44805 Bochum

Wenn Verkaeufer sagen, ihre Immobilie erziele 6 Prozent Rendite, meinen sie fast immer die Bruttorendite. Wenn Investoren fragen, was eine Immobilie wirklich abwirft, meinen sie die Nettorendite. Der Unterschied kann mehrere Prozentpunkte betragen – und entscheidet darueber, ob eine Immobilie eine gute Kapitalanlage ist oder nicht. Die Bruttorendite berechnet sich einfach: Jaehrliche Nettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100. Bei 60.000 Euro Jahresmiete und 1.200.000 Euro Kaufpreis ergibt das 5 Prozent Bruttorendite. Klingt gut – aber diese Zahl ignoriert alle Kosten. Die Nettorendite zieht alle Bewirtschaftungskosten ab. Dazu gehoeren: •      Nicht umlagefaehige Betriebskosten (z.B. Verwaltung, Versicherungsanteile) •      Instandhaltungsruecklage (je nach Gebaeudealter 8–18 Euro/qm/Jahr) •      Mietausfallwagnis (ueblicher Ansatz: 2–4 Prozent der Jahresmieteinnahmen) •      Verwaltungskosten fuer externe Hausverwaltung Nach Abzug dieser Kosten sinkt die Rendite typischerweise um 1 bis 2 Prozentpunkte. Aus 5 Prozent Bruttorendite werden realistisch 3 bis 4 Prozent Nettorendite – und das noch vor Finanzierungskosten. Wenn Fremdkapital eingesetzt wird, kommt die Eigenkapitalrendite ins Spiel. Bei positiver Hebelwirkung (Mietrendite hoeher als Fremdkapitalzins) steigt die Eigenkapitalrendite deutlich. In der Niedrigzinsphase konnten Investoren mit 20 Prozent Eigenkapital Eigenkapitalrenditen von 10 bis 15 Prozent erzielen. Im aktuellen Zinsumfeld ist dieser Hebel schwieriger – aber nicht unmoeglich. Wir erstellen fuer Sie eine vollstaendige Renditeanalyse Ihrer Anlageimmobilie – Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite, inklusive Vergleich mit Marktpreisen und Einschaetzung des erzielbaren Kaufpreises. Kostenlos und unverbindlich.   weyel-immobilien.de | (0234) 93248215 | Josef-Baumann-Str. 43, 44805 Bochum

Seit Mai 2026 ist die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie – kurz EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) – verbindliches europäisches Recht, das alle Mitgliedstaaten in nationales Recht umzusetzen haben. In Deutschland geschieht das schrittweise, unter anderem durch das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Für Eigentümer von Immobilien in Bochum und NRW stellt sich die entscheidende Frage: Was gilt jetzt – und was kommt noch? Weyel-Immobilien gibt einen klaren, praxisnahen Überblick. Die EPBD ist die zentrale europäische Richtlinie zur Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden. Sie ist kein unmittelbar anwendbares Gesetz, sondern ein Rahmen, den die EU-Mitgliedstaaten – also auch Deutschland – in nationales Recht überführen müssen. Die Umsetzungsfrist endete am 28. Mai 2026. Was die EPBD für den deutschen Immobilienmarkt bedeutet, lässt sich in einem Satz zusammenfassen: Gebäude mit schlechter Energieeffizienz werden regulatorisch, wirtschaftlich und marktwertseitig unter Druck gesetzt. Wer in Bochum ein Mehrfamilienhaus, ein Gewerbegebäude oder eine Eigentumswohnung besitzt, sollte die zentralen Inhalte der Richtlinie kennen. Die EPBD verpflichtet die Mitgliedstaaten, den Energieverbrauch im Gebäudesektor schrittweise zu senken. Konkret: Mindestens 55 Prozent der erforderlichen Energieverbrauchsreduktion soll durch die Sanierung der energetisch 43 Prozent schlechtesten Gebäude erreicht werden. Das klingt abstrakt – in der Praxis bedeutet es, dass Gebäude mit den Effizienzklassen F und G besonders im Fokus stehen. Ein wichtiger Punkt, der in der öffentlichen Debatte oft falsch dargestellt wird: Die EPBD schreibt keine direkte, individuelle Sanierungspflicht für einzelne Wohngebäude vor. Es gibt keine EU-Regelung, die Ihnen als Eigentümer in Bochum vorschreibt, bis zu einem bestimmten Datum Ihr Haus zu dämmen oder die Heizung zu tauschen. Was die EPBD schreibt, sind nationale Ziele für den Gesamtgebäudebestand. Wie Deutschland diese Ziele erreicht – ob durch Pflichten, Anreize oder Förderungen – liegt im Ermessen des nationalen Gesetzgebers. Das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist das Instrument, mit dem Deutschland die EPBD umsetzen wird. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels befindet sich das GModG noch in der Abstimmung. Die EPBD reformiert den Energieausweis grundlegend. Künftig müssen Energieausweise nicht nur den Primärenergiebedarf ausweisen, sondern auch: •      Den CO2-Ausstoß des Gebäudes in kg/m² pro Jahr •      Eine EU-weit einheitliche Skalierung von A bis G – damit erstmals echte internationale Vergleichbarkeit •      Konkrete Renovierungsempfehlungen mit Kostenschätzungen und Fördermittelhinweisen •      Bei Neuausstellung oder Neubau gelten verschärfte Standards sofort Bestehende Energieausweise behalten ihre Gültigkeit bis zum Ablauf. Für Eigentümer, die in den nächsten Jahren verkaufen wollen, bedeutet das: Ein neuer Energieausweis nach EPBD-Standard kann eine deutlich bessere oder schlechtere Einordnung ergeben als der bisherige – abhängig vom CO2-Ausstoß des Gebäudes. Die EPBD schreibt vor, dass neue Gebäude und solche, die einer umfassenden Renovierung unterzogen werden, mit solaren Technologien ausgestattet werden müssen – sofern technisch und wirtschaftlich vertretbar. In der Praxis bedeutet das: Wer sein Gebäude ohnehin grundlegend saniert, muss die Frage einer Photovoltaik- oder Solarthermieanlage zwingend mitdenken. Für reine Bestandsimmobilien ohne umfassende Renovierung greift diese Pflicht nicht automatisch. Jedoch kann eine Solaranlage als Wertsteigerungsmaßnahme vor dem Verkauf sinnvoll sein – insbesondere bei Mehrfamilienhäusern, bei denen der erzeugte Strom zur Versorgung der Mieter oder des Gemeinschaftsbereichs genutzt werden kann. Ab dem 1. Januar 2030 müssen alle neu errichteten Gebäude als sogenannte Nullemissionsgebäude gebaut werden. Das betrifft Eigentümer in Bochum, die Neubauprojekte planen – und es betrifft Projektentwickler und institutionelle Investoren, die in Neubau oder Nachverdichtung investieren. Für Bestandsimmobilien hat diese Anforderung keine direkte Auswirkung. Sie verändert jedoch das Marktgefüge: Neue Gebäude werden energetisch so gut sein, dass der Abstand zu schlecht sanierten Bestandsimmobilien weiter wächst – und damit auch der Preisabstand. Bereits seit dem 1. Januar 2025 gilt in allen EU-Mitgliedstaaten: Es dürfen keine staatlichen finanziellen Anreize mehr für reine Heizkessel gewährt werden, die ausschließlich mit fossilen Brennstoffen (Öl, Gas) betrieben werden. Deutschland hat dieses Verbot durch das GEG 2024 umgesetzt. Das bedeutet: Wer eine reine Öl- oder Gasheizung einbaut, erhält keine staatliche Förderung mehr. Hybridlösungen mit Wärmepumpenanteil sind davon ausgenommen. Die EPBD wirkt nicht nur als regulatorischer Rahmen – sie verändert bereits jetzt das Verhalten von Käufern und Investoren. Weyel-Immobilien beobachtet folgende Entwicklungen im Bochumer und Ruhrgebieter Markt: •      Institutionelle Investoren fragen verstärkt nach CO2-Profilen von Objekten – nicht mehr nur nach Energieklassen. Das ist eine direkte Folge der EPBD. •      Due Diligence bei MFH-Transaktionen wird umfangreicher: Neben dem Energieausweis werden nun zunehmend Renovierungsfahrpläne (iSFP) und CO2-Prognosen angefordert. •      Objekte mit Energieeffizienzklasse G oder F geraten stärker unter Preisdruck – institutionelle Investoren müssen zukünftige Sanierungspflichten in ihre Renditeberechnungen einkalkulieren. •      Der Energieausweis wird zum zentralen Vermarktungsdokument – nicht mehr nur eine Pflichtbeilage, sondern ein aktives Verkaufsargument. •      Bochum als Fernwärmestadt profitiert: Objekte mit Fernwärmeanschluss sind EPBD-konform ohne eigene Investition – ein klarer Wertvorteil im lokalen Markt. Die EPBD ist kein Grund zur Panik – aber ein klares Signal zum Handeln. Folgende Schritte empfiehlt Weyel-Immobilien für Eigentümer in Bochum und dem Ruhrgebiet: •      Energieausweis prüfen: Welche Effizienzklasse hat Ihr Objekt? Wenn der Ausweis älter als fünf Jahre ist oder die Klasse F oder G ausweist, empfiehlt sich eine Neuerhebung nach aktuellem Standard. •      CO2-Ausstoß ermitteln: Mit dem neuen EPBD-Standard wird der CO2-Ausstoß zum Vermarktungsfaktor. Eine frühzeitige Erhebung verschafft Vorsprung. •      Individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen lassen: Der iSFP zeigt einen mehrjährigen Sanierungsweg auf, erhöht Fördersätze und verdoppelt die förderfähige Kostenhöchstgrenze. Für MFH-Eigentümer mit Verkaufsabsicht ist er ein wertvolles Verkaufsargument. •      Kommunale Wärmeplanung im Blick behalten: Liegt Ihr Objekt in einem geplanten Fernwärmekorridor? Das entscheidet über die optimale Heizungsstrategie. •      Verkaufszeitpunkt strategisch wählen: Wer vor Inkrafttreten strengerer nationaler Regelungen verkauft, vermeidet möglicherweise Abschläge durch neu entstandene Sanierungspflichten. Für Gewerbeimmobilien und Nichtwohngebäude gelten unter der EPBD tendenziell strengere und frühere Fristen als für Wohngebäude. Das betrifft Bürogebäude, Einzelhandelsflächen, Praxen und gemischt genutzte Objekte in Bochum. Investoren und Eigentümer solcher Objekte sollten die nationalen Umsetzungsgesetze besonders aufmerksam beobachten und rechtzeitig mit einer Sanierungsstrategie beginnen. Weyel-Immobilien ist spezialisiert auf Gewerbeimmobilien im Segment 1 bis 20 Millionen Euro und begleitet Eigentümer bei der energetischen Positionierung ihrer Objekte für den Verkauf. Die EU-Gebäuderichtlinie ist seit Mai 2026 geltendes Recht – mit konkreten Fristen, messbaren Anforderungen und realen Konsequenzen für den Wert, die Finanzierbarkeit und die Vermietbarkeit von Immobilien. Wer jetzt die richtigen Fragen stellt, hat Zeit zu handeln. Wer wartet, wird die Konsequenzen spüren – im Verkaufspreis, in der Finanzierung oder in den Sanierungskosten. Weyel-Immobilien begleitet Eigentümer in Bochum und dem Ruhrgebiet durch diesen Wandel – mit Marktkenntnis, einem Netzwerk von 700 vorqualifizierten Investoren und der persönlichen Beratung durch den Inhaber. Sprechen Sie uns an – unverbindlich und diskret.   Kostenlose Ersteinschätzung: Wie wirkt die EPBD auf Ihre Immobilie? Weyel-Immobilien, Josef-Baumann-Str. 43, 44805 Bochum | weyel-immobilien.de | (0234) 93248215