Kaum ein Gesetz hat den deutschen Immobilienmarkt in den letzten Jahren so beschäftigt wie das Gebäudeenergiegesetz 2024 – das sogenannte Heizungsgesetz. Doch während die politische Debatte abgeflaut ist, zeigt sich nun in der Praxis, was viele Experten vorhergesagt hatten: Die Heizungsanlage ist zu einem zentralen Bewertungsfaktor beim Immobilienverkauf geworden. Wer in NRW eine Immobilie verkauft oder kauft, kommt an diesem Thema nicht mehr vorbei. Weyel-Immobilien erklärt, was das für Eigentümer und Investoren im Ruhrgebiet konkret bedeutet. Noch vor wenigen Jahren war die Heizungsanlage beim Immobilienverkauf ein Randthema – solange sie funktionierte, fragte kaum jemand nach. Das hat sich fundamental geändert. Drei Faktoren sorgen dafür, dass die Heizung heute einen direkt messbaren Einfluss auf den Verkaufspreis hat: •       Gesetzliche Unsicherheit: Käufer wissen, dass nach einem Eigentümerwechsel Sanierungsfristen greifen können. Wer eine Ölheizung kauft, muss einkalkulieren, dass er sie möglicherweise in absehbarer Zeit ersetzen muss. •       Steigende Energiekosten: Immobilien mit schlechter Energieeffizienz haben höhere Betriebskosten – das drückt die Rendite bei Kapitalanlagen und erhöht die Wohnkosten bei Eigennutzern. •       Veränderte Käuferpräferenzen: Institutionelle Investoren, aber auch immer mehr Privatinteressenten, fragen gezielt nach Energieausweis und Heizungstyp – noch vor der Besichtigung. Das Ergebnis: Objekte mit moderner, GEG-konformer Heizung erzielen in NRW messbar höhere Preise als vergleichbare Objekte mit veralteter Öl- oder Gasheizung. Die Frage ist nicht mehr ob, sondern wie stark der Abschlag ist. Nicht alle Heizungsanlagen werden gleich bewertet. In der Praxis lassen sich drei Kategorien unterscheiden: •       Wärmepumpe (Luft-Wasser, Sole-Wasser): Derzeit das gefragteste System. Erfüllt die GEG-Anforderungen vollständig, hohe Förderung über KfW 458, geringe Betriebskosten bei richtig dimensionierter Anlage. Käufer – insbesondere institutionelle Investoren – zahlen für Objekte mit Wärmepumpe messbar mehr. •       Fernwärmeanschluss: Besonders in Bochum und dem Ruhrgebiet, wo die kommunale Wärmeplanung Fernwärmenetze vorsieht, ist ein bestehender Fernwärmeanschluss ein klarer Wertvorteil. Keine eigene Heizungsanlage, keine Wartungskosten, keine Investitionspflicht. •       Pellet- oder Biomasseheizung mit Solaranlage: Erfüllt GEG-Anforderungen, wird von Investoren aber differenzierter bewertet – Wartungsaufwand und Brennstoffverfügbarkeit spielen eine Rolle. •       Hybridheizung (Wärmepumpe + Gaskessel): Erfüllt GEG-Anforderungen, gilt als Übergangslösung. Käufer wissen, dass mittelfristig der Gasanteil weiter reduziert werden muss. Kein signifikanter Abschlag, aber auch kein Aufschlag. •       Moderne Gasheizung (ab 2019): Sofern GEG-konform nachgerüstet oder für Biomethan vorbereitet, wird sie von vielen Käufern noch akzeptiert. Der Abschlag fällt geringer aus als bei älteren Anlagen. •       Alte Ölheizung (vor 2010): Klares Abschlagspotenzial – Käufer kalkulieren Austauschkosten ein, die je nach Objekt zwischen 15.000 und 60.000 Euro liegen können. Im institutionellen Segment werden solche Objekte nur mit erheblichem Preisabschlag gehandelt. •       Alte Gasheizung ohne Modernisierungspotenzial: Ähnliche Situation wie bei Ölheizungen. Je näher das Objekt an der Notwendigkeit eines Pflichtaustauschs ist, desto stärker der Abschlag. •       Nachtspeicherheizung (elektrisch, alt): Besonders ungünstig – hoher Energieverbrauch, kein GEG-konformer Betrieb möglich, hohe Austauschkosten. Es gibt keine bundesweit einheitlichen Zahlen – der Abschlag hängt von Lage, Objekttyp und Käufergruppe ab. Für den NRW-Markt und speziell den Bochumer Immobilienmarkt lassen sich jedoch folgende Orientierungswerte nennen: •       Ölheizung vor 2010 in einem MFH: Abschlag von 5 bis 12 Prozent auf den Verkaufspreis je nach Zustand und Baujahr des Gebäudes. •       Energieeffizienzklasse G oder F im Vergleich zu Klasse C oder besser: Preisunterschied von 15 bis 25 Prozent bei vergleichbaren Objekten in ähnlicher Lage. •       Fehlendes Sanierungskonzept bei MFH-Objekten: Institutionelle Investoren fordern zunehmend einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) als Voraussetzung für eine Kaufentscheidung. Diese Zahlen sind keine garantierten Marktpreise, sondern Richtwerte aus der Praxis. Entscheidend ist immer die Gesamtbewertung des Objekts. Weyel-Immobilien führt für Eigentümer eine fundierte Einschätzung durch – unter Berücksichtigung von Heizungsanlage, Energieausweis und aktuellem Investoreninteresse. Für Eigentümer, die in den nächsten ein bis drei Jahren verkaufen möchten, ergeben sich aus dem Heizungsgesetz klare Handlungsempfehlungen: •       Energieausweis prüfen: Welche Energieklasse hat das Objekt? Ein Objekt mit Klasse F oder G sollte vor dem Verkauf bewertet werden – nicht nur nach dem Heizungstyp, sondern nach dem Gesamtzustand. •       Sanierung vor Verkauf prüfen: Nicht immer lohnt sich die Vorab-Sanierung. Weyel-Immobilien berechnet für Eigentümer, ob eine Investition in die Heizungsanlage vor dem Verkauf den Aufwand rechtfertigt – oder ob eine direkte Vermarktung an investitionsbereite Käufer die bessere Strategie ist. •       KfW-Förderung mitnehmen: Wer sowieso saniert, sollte die Förderung nicht liegen lassen. KfW 458 zahlt bis zu 70 Prozent der Heizungskosten. Der Antrag muss vor Beginn der Maßnahme gestellt werden. •       Off-Market an Investoren vermarkten: Viele institutionelle Investoren kaufen bewusst Objekte mit Sanierungspotenzial – zum richtigen Preis. Über das Weyel-Netzwerk mit 700 vorqualifizierten Investoren lassen sich solche Objekte diskret und ohne öffentlichen Preisdruck vermarkten. Für Käufer – insbesondere für institutionelle Investoren – hat das Heizungsgesetz die Due-Diligence-Anforderungen erhöht. Folgende Punkte gehören heute zur Pflichtprüfung vor einem Immobilienkauf in NRW: •       Heizungstyp und Baujahr der Anlage – wie viel Restlebensdauer hat sie? •       Energieausweis und Effizienzklasse – welche Investitionen sind mittelfristig notwendig? •       Kommunale Wärmeplanung: Liegt das Objekt in einem geplanten Fernwärmekorridor? •       Vorhandensein eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP)? •       Bestehende Mietverträge und Modernisierungsumlage: Können Sanierungskosten auf Mieter umgelegt werden? Weyel-Immobilien koordiniert die vollständige energetische Due Diligence im Rahmen jeder Transaktion – und sorgt dafür, dass Käufer und Verkäufer gleichermaßen vollständige Klarheit haben. Der Bochumer Immobilienmarkt hat einige Besonderheiten, die im Kontext des Heizungsgesetzes relevant sind. Zum einen ist Bochum als Großstadt zur kommunalen Wärmeplanung bis spätestens Juni 2026 verpflichtet. Das bedeutet, dass die GEG-Pflichten für Bestandsgebäude in der Praxis ab diesem Zeitpunkt greifen werden. Zum anderen ist das Ruhrgebiet ein traditionell stark von Fernwärme geprägtes Gebiet. Städte wie Bochum, Essen und Dortmund haben historisch gewachsene Fernwärmenetze. Für Eigentümer im Bereich bestehender Fernwärmeversorgung kann ein Anschluss an das Netz die kostengünstigste und wertsteigerndste Lösung sein – ohne eigene Investition in eine neue Heizungsanlage. Weyel-Immobilien kennt die lokale Situation in Bochum und dem Ruhrgebiet genau und berät Eigentümer auf Basis aktueller Marktdaten und Netzinfrastruktur. Das Heizungsgesetz hat die Spielregeln im Immobilienmarkt NRW dauerhaft verändert. Wer heute eine Immobilie in Bochum oder dem Ruhrgebiet verkaufen möchte, muss die Heizungsanlage als Teil der Vermarktungsstrategie verstehen – nicht als technisches Detail. Moderne, GEG-konforme Heizungssysteme erzielen Aufschläge; veraltete fossile Anlagen erzeugen Abschläge, die den Verkaufspreis spürbar drücken können. Weyel-Immobilien bewertet Ihre Immobilie im vollen energetischen Kontext – und entwickelt die Strategie, die für Ihre individuelle Situation den höchsten Erlös bringt. Sprechen Sie uns an – persönlich, diskret und ohne Verpflichtung.   Kostenlose Bewertung: Was ist Ihre Immobilie im GEG-Kontext wert? Weyel-Immobilien, Josef-Baumann-Str. 43, 44805 Bochum | weyel-immobilien.de | (0234) 93248215   GOOGLE BUSINESS POST – Kurzversion Das GEG 2024 hat die Heizungsanlage zum Bewertungsfaktor Nummer eins gemacht. Ölheizung, alte Gasheizung oder moderne Wärmepumpe – der Unterschied kann beim Verkauf fünf bis zwanzig Prozent des Kaufpreises ausmachen. Weyel-Immobilien erklärt, was das für Eigentümer in Bochum und NRW bedeutet. •       Wärmepumpe oder Fernwärme: Wertsteigernd – Käufer zahlen mehr, KfW-Förderung bereits genutzt •       Hybridheizung: Neutral bis leicht positiv – gilt als Übergangslösung •       Moderne Gasheizung (ab 2019): Geringer Abschlag – noch akzeptiert, aber mit Unsicherheit •       Alte Ölheizung (vor 2010): Abschlag 5–12 % – Käufer kalkulieren Austauschkosten •       Energieklasse F oder G: Abschlag bis 25 % – institutionelle Investoren fordern Sanierungskonzept •       Energieausweis prüfen – welche Klasse hat Ihr Objekt? •       Heizungsanlage bewerten – lohnt sich Vorab-Sanierung vor dem Verkauf? •       KfW 458 nutzen – bis zu 70 % Förderung beim Heizungstausch •       Off-Market vermarkten – unsanierte Objekte gezielt an Investoren vermitteln Wir bewerten Ihre Immobilie im vollen GEG-Kontext und entwickeln die Strategie, die den höchsten Erlös bringt – mit oder ohne Vorab-Sanierung. Persönlich, diskret, seit 1991. weyel-immobilien.de | (0234) 93248215

Wenn Immobilien im größeren Segment verkauft werden – insbesondere Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien ab einigen Millionen Euro – stellt sich oft die Frage: Soll die Immobilie selbst verkauft werden (Asset Deal) oder die Gesellschaft, die die Immobilie hält (Share Deal)? Beide Strukturen haben erhebliche steuerliche und rechtliche Konsequenzen. Dieser Artikel gibt einen Überblick. Beim Asset Deal wird die Immobilie direkt verkauft – als Grundstück mit Gebäude. Der Käufer erwirbt das Objekt selbst, nicht die Gesellschaft dahinter. Das ist die klassische Form des Immobilienverkaufs. Für den Käufer fällt Grunderwerbsteuer an – in NRW aktuell 6,5 Prozent des Kaufpreises. Beim Share Deal werden nicht die Immobilien, sondern die Anteile an der Gesellschaft verkauft, die die Immobilie hält – typischerweise eine GmbH oder GmbH & Co. KG. Der Käufer erwirbt damit indirekt die Immobilie. Der entscheidende Vorteil: Wenn weniger als 90 Prozent der Anteile innerhalb von zehn Jahren übertragen werden, fällt keine Grunderwerbsteuer an. •       Käufer: Ersparnis der Grunderwerbsteuer (6,5 % in NRW) bei großen Transaktionen •       Verkäufer: Kaufpreisoptimierung möglich, da Käufer mehr bieten können •       Beide Seiten: Schnellerer Abschluss möglich, da kein Grundbuchamt involviert •       Investoren: Strukturierte Unternehmensfortführung ohne Umstrukturierung •       Haftungsübernahme: Käufer übernimmt alle Verbindlichkeiten der Gesellschaft •       Due Diligence aufwendiger: Steuerhistorie, Verträge, Risiken der GmbH müssen geprüft werden •       Gesetzliche Verschärfungen: Seit 2021 strengere Regeln (90-%-Schwelle, 10-Jahres-Frist) •       Komplexere Vertragsgestaltung mit höheren Beratungskosten Als Faustregel gilt: Ab einem Kaufpreis von etwa 3 bis 5 Millionen Euro lohnt es sich, über einen Share Deal nachzudenken – weil die Grunderwerbsteuerersparnis die höheren Transaktionskosten übersteigt. Bei kleineren Objekten oder bei Verkäufern ohne GmbH-Struktur ist der Asset Deal in der Regel die einfachere und kostengünstigere Wahl. Weyel-Immobilien begleitet Transaktionen im Segment 1 bis 20 Millionen Euro und kennt die Anforderungen institutioneller Investoren an die Deal-Struktur genau. Wir koordinieren die Zusammenarbeit mit spezialisierten Steuerberatern und Rechtsanwälten und stellen sicher, dass die für Sie optimale Transaktionsstruktur gefunden wird.   Jetzt kostenlose Bewertung anfordern Sprechen Sie uns an – unverbindlich und diskret. Weyel-Immobilien, Josef-Baumann-Str. 43, 44805 Bochum | weyel-immobilien.de | Tel. (0234) 93248215