Kaum ein Thema beschäftigt Immobilienkäufer und -verkäufer so sehr wie die Frage: Wie entwickeln sich die Bauzinsen? Die Antwort darauf beeinflusst Kaufentscheidungen, Finanzierungsstrategien und Verkaufszeitpunkte. Weyel-Immobilien gibt Ihnen einen realistischen Überblick – ohne Schönmalerei. Für zehnjährige Zinsbindungen liegen die Bauzinsen am 30. September 2026 überwiegend bei etwa 4,1 bis 4,4 Prozent. Sehr gute Bonität, ein niedriger Beleihungsauslauf und ein hoher Eigenkapitalanteil können zu günstigeren Konditionen führen. Die tatsächlichen Angebote unterscheiden sich deshalb je nach Kreditnehmer, Finanzierung und Bank deutlich. Gegenüber dem Zinsniveau von 2020 und 2021 sind Baufinanzierungen weiterhin deutlich teurer; zugleich liegen die aktuellen Konditionen über den Prognosen, die Ende 2025 für 2026 vielfach erwartet worden waren. Eine belastbare punktgenaue Prognose für die kommenden Monate ist derzeit nicht möglich. Für Immobilienkäufer sind vor allem drei Szenarien relevant: •      Günstigeres Szenario: Die Kapitalmarktrenditen geben nach; Bauzinsen für zehn Jahre könnten sich wieder in Richtung 3,5 bis 4,0 Prozent bewegen. •      Basisszenario: Die Bauzinsen bleiben zunächst in einer Spanne von etwa 4,0 bis 4,5 Prozent und schwanken abhängig von Inflation, Staatsanleiherenditen und Konjunktur. •      Ungünstigeres Szenario: Neue Inflations- oder geopolitische Risiken lassen die Kapitalmarktrenditen steigen; die Bauzinsen bleiben über 4,5 Prozent oder ziehen weiter an. Entscheidend ist dabei nicht allein der EZB-Leitzins. Bauzinsen orientieren sich vor allem an den langfristigen Kapitalmarktrenditen. Der EZB-Rat verfolgt einen datenabhängigen Kurs und legt sich nicht auf einen festen Zinspfad fest. Geopolitische Risiken, Energiepreise und die Entwicklung der Inflation können die Finanzierungskosten zusätzlich beeinflussen. Jeder Rückgang des Bauzinses um 0,5 Prozentpunkte verbessert die laufende Zinsbelastung eines Investors. Bei einem Darlehen von 800.000 Euro entspricht der Unterschied zwischen 3,5 und 3,0 Prozent rechnerisch 4.000 Euro Zinsen pro Jahr, solange die Darlehenssumme unverändert bleibt. Umgekehrt erhöhen steigende Zinsen die monatliche Belastung und können den finanzierbaren Kaufpreis reduzieren. Für Anlageimmobilien zählen deshalb nicht nur der Zinssatz, sondern auch Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten, Tilgung, Rücklagen und der realistische Kaufpreis. Wer jetzt kauft, kalkuliert mit den heute verfügbaren Konditionen und kann bei einer späteren Umschuldung von günstigeren Zinsen profitieren. Wer wartet, hofft auf niedrigere Finanzierungskosten, riskiert aber höhere Kaufpreise, falls die Nachfrage wieder steigt. Eine Zinsprognose ersetzt daher keine solide Finanzierung. Weyel-Immobilien diskutiert diese Abwägung mit jedem Interessenten individuell und betrachtet dabei Objekt, Eigenkapital, Mieteinnahmen und langfristige Finanzierung.   weyel-immobilien.de | (0234) 93248215 | Josef-Baumann-Str. 43, 44805 Bochum

Wer als Vermieter in NRW energetisch saniert, stellt sich früher oder später die Frage: Wie viel davon kann ich auf meine Mieter umlegen? Die Modernisierungsumlage ist das mietrechtliche Instrument, das diese Kostenweitergabe ermöglicht – aber sie ist an klare Regeln und Grenzen geknüpft. Weyel-Immobilien gibt einen praxisnahen Überblick für Vermieter in Bochum und NRW. Die Modernisierungsumlage erlaubt Vermietern, nach einer Modernisierungsmaßnahme die jährliche Miete dauerhaft zu erhöhen. Sie ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den Paragraphen 555b bis 555f und 559 geregelt. Die Umlage gilt ausschließlich für Modernisierungsmaßnahmen – also Maßnahmen, die den Wohnwert erhöhen, den Energieverbrauch senken oder den Klimaschutz verbessern. Reine Instandhaltungen und Reparaturen dürfen nicht umgelegt werden. Die gesetzliche Regelung: Vermieter dürfen acht Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Das bedeutet konkret: Kostet eine Modernisierungsmaßnahme für eine Wohnung 20.000 Euro, darf die Jahresmiete dauerhaft um 1.600 Euro – also monatlich um 133 Euro – erhöht werden. Wichtig: Von den umlagefähigen Kosten werden staatliche Förderungen abgezogen. Wer für eine Maßnahme 20.000 Euro aufwendet und 8.000 Euro KfW-Förderung erhält, kann nur auf Basis von 12.000 Euro umlegen – die monatliche Erhöhung beträgt dann 80 Euro statt 133 Euro. Damit die Modernisierungsumlage nicht zur übermäßigen Mietbelastung führt, hat der Gesetzgeber eine Kappungsgrenze eingeführt: Die Miete darf durch Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich erhöht werden. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – zu denen Teile des Ruhrgebiets zählen können – kann dieser Satz auf 2 Euro pro Quadratmeter begrenzt sein. Beispiel: Eine 70-Quadratmeter-Wohnung in Bochum – die Kappungsgrenze beträgt bei regulärem Markt maximal 210 Euro monatliche Mieterhöhung durch Modernisierung. Selbst wenn die Modernisierungskosten eine höhere Umlage rechnerisch erlauben würden, darf diese Grenze nicht überschritten werden. Bevor mit einer Modernisierungsmaßnahme begonnen werden kann, muss der Vermieter die Mieter schriftlich informieren. Die gesetzlichen Anforderungen: •      Ankündigungsfrist: Mindestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme •      Inhalt der Ankündigung: Art, Umfang, voraussichtliche Dauer und Beginn der Maßnahme •      Voraussichtliche Mieterhöhung: Die Ankündigung muss auch die voraussichtliche Mieterhöhung nach Abschluss der Maßnahme enthalten •      Duldungspflicht: Mieter müssen die Modernisierung grundsätzlich dulden – Ausnahmen bei Härtefall möglich Nach Abschluss der Maßnahme muss der Vermieter die tatsächlichen Kosten abrechnen und die Mieterhöhung schriftlich mitteilen – mit Angabe der Berechnungsgrundlage. Die Mieterhöhung ist frühestens drei Monate nach Zugang der Erklärung wirksam. Mieter haben das Recht, einer Modernisierungsmaßnahme zu widersprechen, wenn sie für sie eine unbillige Härte darstellt. Dieser Härteeinwand kann sich auf die Durchführung der Maßnahme selbst beziehen (z.B. hohes Alter des Mieters, schwere Erkrankung) oder auf die wirtschaftliche Belastung durch die Mieterhöhung. Das Gericht entscheidet im Streitfall, ob ein Härtefall vorliegt. Für Vermieter in Bochum gilt: Je transparenter und frühzeitiger die Kommunikation mit den Mietern, desto geringer das Risiko von Widersprüchen und Rechtsstreitigkeiten. Weyel-Immobilien empfiehlt, Mieter bereits im Planungsstadium zu informieren – auch wenn die Gesetzespflicht erst drei Monate vor Beginn greift. Aus Investorensicht ist die Modernisierungsumlage ein wichtiger Faktor in der Renditeberechnung. Ein MFH, das saniert wurde und dessen Mieten durch die Modernisierungsumlage dauerhaft gestiegen sind, hat einen höheren nachhaltigen Mietertrag – und damit einen höheren Verkehrswert. Weyel-Immobilien berücksichtigt die Mietentwicklung nach Modernisierung bei der Objektbewertung und im Verkaufsprozess. Die Modernisierungsumlage ist ein legitimes Instrument für Vermieter – aber sie funktioniert nur bei rechtssicherer Ankündigung, korrekter Abrechnung und Berücksichtigung der Kappungsgrenze. Weyel-Immobilien begleitet Vermieter in Bochum bei der Planung und Kommunikation von Modernisierungsmaßnahmen und integriert die Mietsteigerungsplanung in die Verkaufsstrategie.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2024 legt es schwarz auf weiß fest: Heizungen, die mit fossilen Brennstoffen betrieben werden, dürfen in Deutschland bis zum 31. Dezember 2044 weiterbetrieben werden. Das klingt nach einer langen Gnadenfrist – und für viele Eigentümer in NRW ist es eine wichtige Beruhigung. Doch so einfach ist die Realität nicht. Wer die Regel zu wörtlich nimmt, übersieht entscheidende Einschränkungen und verpasst strategische Chancen. Weyel-Immobilien gibt den vollständigen Überblick. Paragraph 72 Absatz 4 des GEG regelt den Weiterbetrieb bestehender Heizungsanlagen. Der Grundsatz lautet: Wer eine funktionierende Öl- oder Gasheizung besitzt, muss sie nicht sofort austauschen. Das Gesetz erlaubt den Weiterbetrieb fossiler Heizungsanlagen bis zum 31. Dezember 2044 – vorausgesetzt, bestimmte Bedingungen sind erfüllt. Die entscheidende Einschränkung: Der Weiterbetrieb gilt nur für bestehende, funktionierende Anlagen. Sobald eine Heizungsanlage irreparabel ausfällt oder gegen eine neue ausgetauscht wird, greift die 65-Prozent-Pflicht des GEG – sofern die kommunale Wärmeplanung für die jeweilige Gemeinde vorliegt. Für Bochum als Großstadt muss diese Planung spätestens bis Ende Juni 2026 vorliegen. Der Weiterbetrieb einer fossilen Heizungsanlage bis 2044 ist kein bedingungsloses Recht. Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein: •       Die Heizungsanlage muss funktionsfähig sein – ein irreparabler Defekt beendet das Recht auf Weiterbetrieb sofort. •       Bei einem Austausch muss die neue Anlage die 65-%-EE-Anforderung erfüllen – sofern die kommunale Wärmeplanung vorliegt. •       Die Anlage darf nicht in einem Gebäude eingebaut sein, für das abweichende Sonderregelungen gelten (z.B. Denkmalschutz kann Ausnahmen begründen, aber auch striktere Auflagen). •       Nach einem Eigentümerwechsel – Kauf oder Erbschaft – gelten Übergangsfristen von in der Regel zwei Jahren für Bestandsanlagen. •       Förderprogramme für rein fossile Heizkessel sind seit dem 1. Januar 2025 nicht mehr verfügbar – auch wenn der Weiterbetrieb erlaubt bleibt. Für die große Mehrheit der Eigentümer in Bochum und NRW, die eine intakte, nicht allzu alte Heizungsanlage besitzen, bedeutet das: Der kurzfristige Handlungsdruck ist begrenzt. Aber der mittelfristige ist real. Ein zentrales Szenario, das viele Eigentümer unterschätzen: Was passiert, wenn die Heizung mitten im Winter irreparabel ausfällt? In diesem Fall greift – sofern die kommunale Wärmeplanung vorliegt – sofort die 65-%-EE-Pflicht. Das bedeutet: Kein einfacher 1:1-Austausch durch eine neue Gasheizung mehr. Das GEG sieht jedoch einen Notfall-Puffer vor: Bei einem unvorhergesehenen Heizungsausfall dürfen Eigentümer übergangsweise eine gebrauchte oder provisorische Heizung einbauen, die nicht die 65-%-Anforderung erfüllt – für maximal drei Jahre. Danach muss auf ein GEG-konformes System umgestellt werden. Diese Übergangslösung ist wichtig, aber sie ist keine Dauerlösung. Wer ein älteres Heizungssystem besitzt, das kurz vor dem Lebensende steht, sollte die Umrüstung nicht auf die lange Bank schieben – sondern sie strategisch planen und dabei von verfügbaren Förderprogrammen profitieren. Für Eigentümer in Bochum ist die kommunale Wärmeplanung der entscheidende Auslöser für die Heizungspflichten. Als Großstadt mit mehr als 100.000 Einwohnern muss Bochum die Wärmeplanung spätestens bis zum 30. Juni 2026 vorlegen. Diese Planung legt fest: •       Welche Stadtteile und Straßenzüge zukünftig über Fernwärme versorgt werden •       Welche Gebiete als sogenannte dezentrale Versorgungsgebiete eingestuft werden – wo also eigene Wärmepumpen oder andere erneuerbare Systeme erforderlich sind •       Welche Übergangsfristen für bestehende Heizungsanlagen in den jeweiligen Zonen gelten Für Eigentümer bedeutet das: Wer in einem geplanten Fernwärmekorridor liegt, kann möglicherweise seinen Gasanschluss noch längere Zeit behalten – bis das Netz ausgebaut ist. Wer in einem dezentralen Versorgungsgebiet liegt, muss langfristig auf eine Wärmepumpe oder ein anderes EE-konformes System umrüsten. Die Wärmeplanung Bochum ist damit für jeden Eigentümer eine wichtige strategische Information – auch für die Verkaufsentscheidung. Weyel-Immobilien verfolgt den Stand der kommunalen Wärmeplanung und berät Eigentümer auf Basis der aktuellen Datenlage. Hier liegt die eigentliche strategische Herausforderung für Eigentümer in NRW: Das Jahr 2044 ist als gesetzliche Betriebsgrenze festgelegt – aber der Immobilienmarkt agiert heute schon nach anderen Maßstäben. Institutionelle Investoren – Versorgungswerke, Family Offices, Wohnungsgesellschaften – rechnen bei der Objektbewertung mit Sanierungskosten über den gesamten Betrachtungszeitraum. Eine Öl- oder Gasheizung, die in wenigen Jahren ausgetauscht werden muss, ist kein Betriebsrisiko erst 2044 – sie ist eine Investitionsanforderung in drei bis zehn Jahren. Das drückt den Verkaufspreis heute. Konkret beobachtet Weyel-Immobilien im Ruhrgebieter Markt folgende Entwicklung: •       MFH mit Öl- oder Gasheizung Baujahr vor 2005: Preisabschlag von 5 bis 10 Prozent gegenüber vergleichbaren Objekten mit Wärmepumpe oder Fernwärme. •       MFH mit Energieeffizienzklasse F oder G und fossiler Heizung: Preisabschlag bis 20 Prozent – institutionelle Investoren fordern Sanierungskonzept als Kaufbedingung. •       Objekte in geplanten Fernwärmezonen: Abschlag geringer, da Käufer den Fernwärmeanschluss als Lösung einplanen können. Wer eine intakte Heizungsanlage besitzt und keine Verkaufsabsichten hat, kann abwarten – sollte aber die kommunale Wärmeplanung im Blick behalten und rechtzeitig vor dem absehbaren Heizungsende eine Umrüstungsstrategie entwickeln. Der Vorteil: Zeit für Planung, Angebotsvergleich und Fördermitteloptimierung. Wer jetzt auf eine Wärmepumpe, Fernwärme oder ein Hybridsystem umrüstet, profitiert von Förderungen, die möglicherweise in einigen Jahren nicht mehr in dieser Höhe verfügbar sind. KfW Programm 458 fördert mit bis zu 70 Prozent der Investitionskosten. Wer saniert und danach verkauft, kann den verbesserten Energieausweis als Verkaufsargument nutzen. Wer verkaufen möchte, ohne zu sanieren, kann das tun – aber sollte den Sanierungs- und Heizungsbedarf transparent kommunizieren und den Preis entsprechend kalkulieren. Für institutionelle Investoren ist ein sanierungsbedürftiges Objekt kein Ausschlusskriterium – es ist ein Verhandlungspunkt. Weyel-Immobilien positioniert solche Objekte gezielt im Investorennetzwerk: diskret, ohne öffentlichen Preisdruck. Projektentwickler und auf Sanierung spezialisierte Investoren suchen aktiv nach Objekten mit Sanierungspotenzial – inklusive Heizungstauschbedarf. Weyel-Immobilien verfügt über direkte Kontakte zu dieser Käufergruppe und kann Objekte mit fossiler Heizungsanlage diskret und gezielt an die richtigen Interessenten vermitteln – ohne öffentliche Vermarktung und ohne Preiserosion. Auch für Käufer ist das Thema fossile Heizungen relevant. Wer eine Immobilie mit alter Öl- oder Gasheizung kauft, übernimmt mittelfristig die Pflicht zur Umrüstung. Für private Eigennutzer gilt nach einem Kauf eine Übergangsfrist von zwei Jahren, in der die bestehende Anlage weiterbetrieben werden darf. Danach greifen die GEG-Anforderungen – je nach kommunaler Wärmeplanung. Für Käufer empfiehlt Weyel-Immobilien daher: Die Heizungsanlage ist heute ein gleichwertiger Bewertungsfaktor wie Lage, Zustand und Grundriss. Wer kauft, sollte den Heizungstyp, das Baujahr der Anlage und die Position des Gebäudes in der kommunalen Wärmeplanung kennen – bevor der Notartermin vereinbart wird. Das Jahr 2044 klingt weit weg. Aber Immobilien werden mit langen Zeithorizonten gedacht und bewertet. Ein Investor, der heute ein Mehrfamilienhaus in Bochum kauft, plant Jahrzehnte voraus. Und der Markt nimmt die Zukunft bereits heute in die Preise. Wer eine Immobilie mit fossiler Heizungsanlage besitzt, sollte das nicht ignorieren – sondern strategisch damit umgehen. Weyel-Immobilien begleitet Eigentümer in Bochum und dem Ruhrgebiet bei genau dieser strategischen Einschätzung: Weiterbetreiben, umrüsten oder jetzt verkaufen? Wir rechnen mit Ihnen durch, was in Ihrer individuellen Situation am meisten Sinn ergibt. Persönlich, ohne Callcenter, seit 1991.   Kostenlose Strategieberatung: Fossile Heizung – was ist für Ihre Immobilie richtig? Weyel-Immobilien, Josef-Baumann-Str. 43, 44805 Bochum | weyel-immobilien.de | (0234) 93248215