Wenn Immobilien im größeren Segment verkauft werden – insbesondere Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien ab einigen Millionen Euro – stellt sich oft die Frage: Soll die Immobilie selbst verkauft werden (Asset Deal) oder die Gesellschaft, die die Immobilie hält (Share Deal)? Beide Strukturen haben erhebliche steuerliche und rechtliche Konsequenzen. Dieser Artikel gibt einen Überblick. Beim Asset Deal wird die Immobilie direkt verkauft – als Grundstück mit Gebäude. Der Käufer erwirbt das Objekt selbst, nicht die Gesellschaft dahinter. Das ist die klassische Form des Immobilienverkaufs. Für den Käufer fällt Grunderwerbsteuer an – in NRW aktuell 6,5 Prozent des Kaufpreises. Beim Share Deal werden nicht die Immobilien, sondern die Anteile an der Gesellschaft verkauft, die die Immobilie hält – typischerweise eine GmbH oder GmbH & Co. KG. Der Käufer erwirbt damit indirekt die Immobilie. Der entscheidende Vorteil: Wenn weniger als 90 Prozent der Anteile innerhalb von zehn Jahren übertragen werden, fällt keine Grunderwerbsteuer an. •       Käufer: Ersparnis der Grunderwerbsteuer (6,5 % in NRW) bei großen Transaktionen •       Verkäufer: Kaufpreisoptimierung möglich, da Käufer mehr bieten können •       Beide Seiten: Schnellerer Abschluss möglich, da kein Grundbuchamt involviert •       Investoren: Strukturierte Unternehmensfortführung ohne Umstrukturierung •       Haftungsübernahme: Käufer übernimmt alle Verbindlichkeiten der Gesellschaft •       Due Diligence aufwendiger: Steuerhistorie, Verträge, Risiken der GmbH müssen geprüft werden •       Gesetzliche Verschärfungen: Seit 2021 strengere Regeln (90-%-Schwelle, 10-Jahres-Frist) •       Komplexere Vertragsgestaltung mit höheren Beratungskosten Als Faustregel gilt: Ab einem Kaufpreis von etwa 3 bis 5 Millionen Euro lohnt es sich, über einen Share Deal nachzudenken – weil die Grunderwerbsteuerersparnis die höheren Transaktionskosten übersteigt. Bei kleineren Objekten oder bei Verkäufern ohne GmbH-Struktur ist der Asset Deal in der Regel die einfachere und kostengünstigere Wahl. Weyel-Immobilien begleitet Transaktionen im Segment 1 bis 20 Millionen Euro und kennt die Anforderungen institutioneller Investoren an die Deal-Struktur genau. Wir koordinieren die Zusammenarbeit mit spezialisierten Steuerberatern und Rechtsanwälten und stellen sicher, dass die für Sie optimale Transaktionsstruktur gefunden wird.   Jetzt kostenlose Bewertung anfordern Sprechen Sie uns an – unverbindlich und diskret. Weyel-Immobilien, Josef-Baumann-Str. 43, 44805 Bochum | weyel-immobilien.de | Tel. (0234) 93248215

Seit dem 1. Januar 2024 ist das novellierte Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft – und kaum ein Gesetz hat in der deutschen Immobilienbranche zuletzt mehr Verwirrung, Unsicherheit und Gesprächsstoff ausgelöst. Landläufig wird es als das sogenannte Heizungsgesetz bezeichnet, doch die Änderungen gehen weit über die Heizungsanlage hinaus. Was bedeutet das GEG 2024 konkret für Eigentümer von Wohn- und Gewerbeimmobilien in Bochum und dem Ruhrgebiet? Weyel-Immobilien gibt einen praxisnahen Überblick. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist seit 2020 das zentrale Regelwerk für die energetischen Anforderungen an Gebäude in Deutschland. Es fasste die vorherige Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zusammen. Das GEG regelt, wie viel Energie Gebäude verbrauchen dürfen, welche Heizungen zulässig sind und welche Anforderungen bei Neubau und Sanierung gelten. Die Novelle 2024 war politisch umstritten – bekannt als das sogenannte Heizungsgesetz der Bundesregierung. Nach intensiven parlamentarischen Debatten trat es zum Jahresbeginn 2024 in Kraft. Der Kern: Jede neu eingebaute Heizungsanlage muss künftig zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Doch gilt das sofort für alle Eigentümer in Bochum? Nein – und genau das ist die entscheidende Differenzierung. Die viel diskutierte Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, gilt nicht pauschal für alle. Das GEG 2024 unterscheidet klar nach Gebäudetyp und Zeitpunkt: •       Neubauten in Neubaugebieten: Für Neubauten, bei denen ab dem 1. Januar 2024 ein Bauantrag gestellt wurde, gilt die 65-%-Regel sofort. •       Bestandsgebäude und Neubauten in Baulücken: Hier gilt die Regel erst nach Vorlage der kommunalen Wärmeplanung. Da Bochum als Großstadt mit mehr als 100.000 Einwohnern gilt, muss die Wärmeplanung spätestens bis zum 30. Juni 2026 vorliegen. •       Ältere oder kaputte Heizungen im Bestand: Wer eine alte Heizung hat, muss diese nicht sofort tauschen. Erst wenn die Heizungsanlage irreparabel defekt ist und die Wärmeplanung vorliegt, greift die Pflicht. Für die meisten Eigentümer in Bochum mit Bestandsimmobilien bedeutet das: Akuter Handlungsdruck besteht erst nach der kommunalen Wärmeplanung – aber die Planung dafür sollte jetzt beginnen. Das GEG 2024 schreibt keine bestimmte Heizungsart vor. Stattdessen nennt es eine Liste zulässiger Systeme, die die 65-%-EE-Anforderung erfüllen: •       Wärmepumpen (Luft-Wasser, Sole-Wasser, Wasser-Wasser) •       Fernwärmeanschluss aus einem qualifizierten Wärmenetz •       Elektrische Direktheizung (unter bestimmten Bedingungen) •       Wasserstoff-ready-Gasheizungen mit entsprechendem Nachweis •       Biomasseheizungen (z.B. Pellet), kombiniert mit Solaranlage •       Hybridheizungen: Kombination aus Wärmepumpe und Gaskessel als Spitzenlast •       Gasheizungen, die nachweislich mindestens 65 % Biomethan oder biogenes Flüssiggas nutzen Besonders relevant für Eigentümer in Bochum: Die Stadt arbeitet an ihrer kommunalen Wärmeplanung, die festlegen wird, welche Stadtteile über Fernwärme versorgt werden. Wer in einem zukünftigen Fernwärmegebiet liegt, kann unter Umständen seinen Gasanschluss behalten – bis das Fernwärmenetz verfügbar ist. Ein für Käufer und Verkäufer besonders wichtiger Aspekt: Nach einem Eigentümerwechsel – ob Kauf oder Erbschaft – gelten bestimmte Pflichten des GEG auch für Bestandsgebäude. Der neue Eigentümer hat in der Regel zwei Jahre Zeit, um die Anforderungen zu erfüllen. Das betrifft unter anderem: •       Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches, sofern dies nicht bereits erfolgt ist •       Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen, die durch unbeheizte Räume verlaufen •       Einhaltung der GEG-Anforderungen beim Weiterbetrieb der Heizungsanlage Das bedeutet für Käufer: Vor dem Kauf sollte der energetische Zustand der Immobilie sorgfältig geprüft werden. Weyel-Immobilien empfiehlt, im Kaufprozess immer einen aktuellen Energieausweis anzufordern und den energetischen Zustand in der Kaufpreisfindung zu berücksichtigen. Der Energieausweis ist beim Immobilienverkauf Pflicht – das war auch vor 2024 so. Das GEG hat jedoch die Anforderungen präzisiert und verschärft. Wichtig für Verkäufer in Bochum: •       Der Energieausweis muss beim ersten Besichtigungstermin unaufgefordert vorgelegt werden •       Er muss bei Verkaufsinserat mit der Energieeffizienzklasse angegeben werden •       Ein veralteter oder gefälschter Energieausweis kann zu Bußgeldern führen •       Bei Neuausstellung gelten verschärfte Standards – auch im Hinblick auf die EU-Gebäuderichtlinie EPBD Für Mehrfamilienhäuser ist der Energieausweis darüber hinaus ein Marketinginstrument: Institutionelle Investoren fragen zunehmend gezielt nach Energieeffizienzklassen. Ein Objekt mit Klasse A oder B erzielt messbar höhere Preise als eines mit Klasse F oder G. Eine der größten Unsicherheiten unter Eigentümern: Muss ich meine Gas- oder Ölheizung sofort austauschen? Die klare Antwort des GEG 2024: Nein. Bestehende Heizungsanlagen dürfen grundsätzlich bis zum 31. Dezember 2044 weiterbetrieben werden – sofern die 65-%-EE-Anforderungen bei einem Neuwechsel erfüllt werden und die kommunale Wärmeplanung eingehalten wird. Das bedeutet: Eine intakte Gas- oder Ölheizung in einer Bestandsimmobilie in Bochum kann noch Jahre weiter genutzt werden. Erst wenn die Anlage irreparabel ausfällt oder getauscht wird, greift die 65-%-Pflicht – sofern die Wärmeplanung vorliegt. Für strategisch denkende Eigentümer ergibt sich daraus ein klares Handlungsfenster: Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, die eigene Situation zu prüfen, Förderprogramme zu nutzen und sich mit einer Umrüstungsstrategie zu befassen. Wer freiwillig vor Ablauf der Fristen auf eine erneuerbare Heizung umrüstet, profitiert von erheblichen staatlichen Förderungen. Seit 2024 ist die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) für die Heizungsförderung zuständig. Das Programm KfW 458 bietet Zuschüsse von bis zu 70 Prozent der förderfähigen Kosten: •       Basisförderung: 30 Prozent für alle förderfähigen Heizungsanlagen •       Klimabonus: zusätzliche 20 Prozent für Niedrigeinkommensbezieher •       Effizienzbonus: zusätzliche 5 Prozent bei besonders effizienten Anlagen •       iSFP-Bonus: zusätzliche 5 Prozent, wenn ein individueller Sanierungsfahrplan vorliegt Für Vermieter von Mehrfamilienhäusern gelten eigene Fördersätze. Weyel-Immobilien empfiehlt, Förderanträge vor Beginn der Maßnahme zu stellen – eine nachträgliche Antragstellung ist nicht möglich. Das GEG 2024 hat direkte Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Käufer, insbesondere institutionelle Investoren, fragen zunehmend nach dem energetischen Zustand von Objekten. Immobilien mit schlechter Energieeffizienzklasse (F oder G) werden stärker abgeschlagen bewertet – nicht zuletzt, weil Investoren die zukünftigen Sanierungspflichten einkalkulieren. Für Verkäufer in Bochum bedeutet das: Eine professionelle Einschätzung des energetischen Zustands vor dem Verkauf ist heute unverzichtbar. Weyel-Immobilien bewertet Ihr Objekt im Kontext des GEG – und hilft Ihnen, die richtige Strategie zu finden: ob mit Vorab-Sanierung, mit transparenter Offenlegung des Sanierungsbedarfs oder mit gezielter Vermarktung an Investoren, die das Potenzial erkennen. Das GEG 2024 ist kein Gesetz, das sofort alle Eigentümer in Bochum zum Handeln zwingt. Wer eine intakte Heizung hat und kein akutes Sanierungsvorhaben plant, hat Zeit. Doch die Richtung ist klar: Energieeffizienz wird zum entscheidenden Werttreiber im Immobilienmarkt – und wer sich frühzeitig vorbereitet, profitiert von Förderungen, besseren Verkaufspreisen und weniger Risiko. Weyel-Immobilien begleitet Eigentümer in Bochum und dem Ruhrgebiet nicht nur beim Verkauf – sondern auch bei der strategischen Vorbereitung. Sprechen Sie uns an: Was bedeutet das GEG für Ihre konkrete Immobilie?   Kostenlose Ersteinschätzung: Wie wirkt das GEG auf Ihre Immobilie? Weyel-Immobilien berät Sie persönlich – ohne Callcenter, ohne Standardantworten. Josef-Baumann-Str. 43, 44805 Bochum | weyel-immobilien.de | (0234) 93248215   GOOGLE BUSINESS POST – Kurzversion Seit dem 1. Januar 2024 gilt das novellierte Gebäudeenergiegesetz – und viele Eigentümer in Bochum fragen sich: Was ändert sich für mich? Wir bringen Klarheit. •       Neue Heizungen müssen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden •       Für Bestandsgebäude in Bochum gilt die Pflicht erst nach der kommunalen Wärmeplanung (spätestens ab 30.06.2026) •       Bestehende Gas- und Ölheizungen dürfen bis 2044 weiterbetrieben werden •       Nach einem Eigentümerwechsel: Sanierungspflichten müssen innerhalb von 2 Jahren erfüllt werden •       Förderung: KfW-Programm 458 zahlt bis zu 70 % beim Heizungstausch •       Wärmepumpe – die häufigste Lösung im Bestand •       Fernwärme – besonders relevant in Bochum •       Hybridheizung: Wärmepumpe + Gaskessel als Backup •       Biomasseheizung (Pellet) mit Solaranlage •       Wasserstoff-ready-Gasheizungen mit Nachweis Käufer und institutionelle Investoren bewerten die Energieklasse einer Immobilie heute stärker als je zuvor. Objekte mit Klasse F oder G erzielen messbare Preisabschläge. Weyel-Immobilien bewertet Ihr Objekt im GEG-Kontext und findet die optimale Verkaufsstrategie – diskret und ohne öffentliches Inserat. Kostenlose Ersteinschätzung: Wie wirkt das GEG auf Ihre Immobilie in Bochum? Sprechen Sie uns an – persönlich durch Inhaber Achim Weyel. weyel-immobilien.de | (0234) 93248215 | Josef-Baumann-Str. 43, 44805 Bochum

Der Immobilienmarkt in Bochum und dem Ruhrgebiet hat in den letzten Jahren erhebliche Bewegung erfahren. Steigende Zinsen, Inflation und veränderte Käuferpräferenzen haben die Marktdynamik beeinflusst. Für Eigentümer und Investoren stellt sich die Frage: Wie ist die Lage 2025, und was bedeutet das für Kauf- und Verkaufsentscheidungen? Nach den Preisspitzen der Jahre 2020 bis 2022 und der darauffolgenden Korrekturphase hat sich der Bochumer Immobilienmarkt 2024/2025 stabilisiert. Die Nachfrage nach qualitätshochwertigen und gut gelegenen Objekten bleibt stark – sowohl von Selbstnutzern als auch von Investoren. Preisrückgänge haben sich bei erstklassigen Lagen kaum gezeigt; stärker betroffen waren Randlagen und sanierungsbedürftige Objekte. •       Eigentumswohnungen: ca. 2.200 – 3.500 EUR/m² je nach Lage und Zustand •       Einfamilienhäuser: ca. 280.000 – 550.000 EUR je nach Stadtteil •       Mehrfamilienhäuser: Vervielfältiger 14–20 je nach Lage, Miete und Zustand •       Spitzenlagen (Wiemelhausen, Stiepel): deutlich über Durchschnitt Mehrfamilienhäuser im Segment 1 bis 10 Millionen Euro sind in Bochum und dem Ruhrgebiet weiterhin stark gefragt. Institutionelle Investoren – Versorgungswerke, Family Offices, Wohnungsgesellschaften – suchen aktiv nach Objekten mit stabilen Mieteinnahmen und Entwicklungspotenzial. Die Bereitschaft, für qualitätshohe Off-Market-Objekte Premiumpreise zu zahlen, ist unverändert hoch. Wer 2025 verkauft, profitiert von einer Käufergruppe, die trotz gestiegener Zinsen kaufbereit ist – weil Immobilien im Ruhrgebiet im bundesweiten Vergleich noch immer attraktive Renditen bieten. Der Schlüssel liegt in der richtigen Vermarktungsstrategie: Wer sein Objekt zielgenau an vorqualifizierte Investoren platziert, erzielt bessere Preise als über den offenen Markt. Sinkende Zinsen könnten die Nachfrage 2025 weiter beleben. Die strukturelle Knappheit an Wohnraum in Bochum – insbesondere in attraktiven Stadtteilen – bleibt ein langfristiger Preistreiber. Für Verkäufer mit guten Objekten ist 2026 ein solides Verkaufsjahr.   Jetzt kostenlose Bewertung anfordern Sprechen Sie uns an – unverbindlich und diskret. Weyel-Immobilien, Josef-Baumann-Str. 43, 44805 Bochum | weyel-immobilien.de | Tel. (0234) 93248215