"Wir haben gedacht, es kostet die Hälfte." Dieser Satz fällt in Beratungsgesprächen mit Weyel-Immobilien erschreckend oft. Sanierungskosten werden regelmäßig unterschätzt – aus Unwissenheit, aus Hoffnung oder weil Vergleichsangebote aus dem Bekanntenkreis nicht auf das eigene Objekt übertragbar sind. Die Folge: Eigentümer starten Sanierungsprojekte mit zu knappem Budget, müssen mittendrin abbrechen oder verschieben den Verkauf ihrer Immobilie, weil die Zahlen nicht aufgehen. Dieser Artikel gibt einen realistischen Überblick – speziell für Mehrfamilienhäuser und Wohnimmobilien in Bochum und NRW. Die Bandbreite möglicher Sanierungskosten ist enorm – und sie hängt von Faktoren ab, die ohne Begehung und Fachkenntnis kaum einzuschätzen sind: •       Baujahr und Bausubstanz: Ein Gründerzeithaus aus 1910 hat andere Anforderungen als ein Plattenbau aus 1975 oder ein Ziegelbau aus 1960. Materialien, Wandstärken und Tragkonstruktionen entscheiden über die Machbarkeit und den Aufwand jeder Dämmmaßnahme. •       Ausgangszustand der Heizungsanlage: Eine Gastherme, die noch fünf Jahre läuft, rechtfertigt eine andere Strategie als eine Ölheizung, die im nächsten Winter ausfallen wird. •       Preisniveau 2025: Handwerkerkosten sind in NRW in den letzten Jahren erheblich gestiegen. Vergleichswerte aus 2019 oder 2020 sind heute schlicht falsch. •       Umfang der Maßnahme: Einzelmaßnahmen sind teurer pro Einheit als Pakete – weil Gerüst, Planung und Baustelleneinrichtung nur einmal anfallen. •       Förderprogramme: Ob und wie viel KfW oder BAFA fördern, hängt von Timing, Antragstellung und Kombination der Maßnahmen ab. Weyel-Immobilien empfiehlt Eigentümern daher grundsätzlich: Keine Sanierungsentscheidung ohne fachkundige Ersteinschätzung – und keine Budgetplanung ohne einen Puffer von mindestens 15 bis 20 Prozent für Unvorhergesehenes. Die folgende Tabelle gibt Orientierungswerte für die häufigsten Sanierungsmaßnahmen in NRW. Alle Angaben sind Richtwerte inklusive Materialkosten und Handwerkerleistung – ohne Planung, Energieberatung und Baunebenkosten:   Maßnahme Kosten (Richtwert) KfW/BAFA-Förderung Typische Einsparung Heizungstausch (Wärmepumpe, EFH) 15.000–30.000 € bis 70 % (KfW 458) 30–50 % Heizkosten Heizungstausch (Wärmepumpe, MFH) 40.000–120.000 € bis 70 % (KfW 458) 30–50 % Heizkosten Dachdämmung / oberste Geschossdecke 80–200 €/m² 15 % BEG EM 15–20 % Energiebedarf Fassadendämmung (WDVS) 100–250 €/m² 15 % BEG EM 20–30 % Energiebedarf Fenstererneuerung (3-fach) 400–900 €/Fenster 15 % BEG EM 10–15 % Energiebedarf Kellerdeckendämmung 30–80 €/m² 15 % BEG EM 5–10 % Energiebedarf Lüftungsanlage mit WRG 5.000–20.000 € 15 % BEG EM Komfort + Lüftungswärme Vollsanierung MFH (500 m² Wohnfläche) 200.000–600.000 € bis 35 % BEG WG 50–70 % Energiebedarf   Hinweis: Diese Werte sind Richtwerte auf Basis aktueller Marktpreise in NRW. Individuelle Angebote können je nach Region, Handwerksbetrieb und Objektzustand erheblich abweichen. Planen Sie grundsätzlich einen Puffer von 15–20 Prozent ein. Die Sanierung eines Mehrfamilienhauses (MFH) in Bochum oder dem Ruhrgebiet unterscheidet sich grundlegend von der eines Einfamilienhauses. Drei Faktoren treiben die Kosten besonders: Ein MFH mit 500 Quadratmetern Wohnfläche kostet nicht einfach fünfmal so viel wie ein EFH mit 100 Quadratmetern. Durch gemeinsame Gerüste, gemeinsame Heizungsversorgung und einmalige Planungskosten entstehen Skaleneffekte. Gleichzeitig steigt die Komplexität – insbesondere bei bewohnten Objekten, wo der laufende Betrieb während der Sanierung sichergestellt werden muss. Wenn Mieter während der Sanierung in ihren Wohnungen bleiben, entstehen zusätzliche Kosten für Schutzmaßnahmen, kürzere Arbeitszeiten und aufwendigere Logistik. Außerdem müssen Modernisierungsankündigungsfristen (in der Regel drei Monate vor Beginn) eingehalten werden. Wer im laufenden Betrieb saniert, zahlt in der Regel zehn bis zwanzig Prozent mehr als bei einer Komplettsanierung im Leerstand. Eine Wärmepumpe für ein Mehrfamilienhaus ist keine vergrößerte Version der Einfamilienhauslösung. Bei MFH müssen Heizkreisläufe, Warmwasserversorgung und möglicherweise Pufferspeicher neu konzipiert werden. Hinzu kommt, dass ältere MFH häufig Niedertemperaturheizsysteme haben, die mit einer Wärmepumpe ohne Umbau der Heizkörper nicht effizient betrieben werden können. Eine fundierte technische Planung ist zwingend notwendig – und kostet Zeit und Geld. Nehmen wir ein typisches Mehrfamilienhaus in Bochum: Baujahr 1965, 6 Wohneinheiten, 450 Quadratmeter Wohnfläche, Gasheizung Baujahr 2002, Energieklasse E, Fassade nicht gedämmt, Dach sanierungsbedürftig. Eine realistische Sanierungskalkulation für dieses Objekt könnte so aussehen: •       Heizungstausch (Wärmepumpe + Pufferspeicher + Warmwasser): ca. 80.000 bis 110.000 Euro brutto •       Dachdämmung (ca. 180 m²): ca. 25.000 bis 45.000 Euro brutto •       Fassadendämmung WDVS (ca. 400 m²): ca. 60.000 bis 100.000 Euro brutto •       Fenstererneuerung (ca. 30 Fenster): ca. 30.000 bis 45.000 Euro brutto •       Kellerdeckendämmung (ca. 200 m²): ca. 10.000 bis 16.000 Euro brutto •       Energieberatung, Planung, Baunebenkosten: ca. 15.000 bis 25.000 Euro •       Puffer für Unvorhergesehenes (15 %): ca. 33.000 bis 51.000 Euro Gesamtkosten Vollsanierung: ca. 253.000 bis 392.000 Euro brutto. Nach KfW-/BAFA-Förderung (Annahme: ca. 30 % Gesamtförderung) verbleibt ein Eigenanteil von ca. 177.000 bis 274.000 Euro. Das ist keine Zahl, die erschrecken soll – sondern eine, die zeigt, dass realistische Planung und Förderoptimierung den Unterschied zwischen einem wirtschaftlich sinnvollen Projekt und einem, das den Eigentümer überfordert, ausmachen kann. Die wichtigsten Förderprogramme für Sanierungen in NRW im Jahr 2025: •       KfW-Programm 458 (Bundesförderung für effiziente Gebäude – Heizungsförderung): bis zu 70 % Zuschuss für den Heizungstausch. Antrag muss vor Beginn der Maßnahme gestellt werden. Zuständig seit 2024 ausschließlich die KfW. •       BEG Einzelmaßnahmen (BEG EM): 15 % Grundförderung für Dämmung, Fenster, Lüftung – plus 5 % iSFP-Bonus bei Vorliegen eines individuellen Sanierungsfahrplans. •       BEG Wohngebäude (BEG WG): Für Gesamtsanierungen, die ein Effizienzhaus-Niveau erreichen – bis zu 35 % Förderung möglich. •       NRW.BANK: Ergänzende Landesförderprogramme für Wohngebäude in NRW – prüfen lohnt sich, besonders bei Sozialwohnungen oder genossenschaftlichem Eigentum. Wichtig: Förderanträge müssen in der Regel vor Beginn der Maßnahme gestellt werden. Eine nachträgliche Antragstellung ist nicht möglich und führt zum Verlust des Anspruchs. Weyel-Immobilien koordiniert bei Bedarf die Beauftragung eines Energieberaters und die Antragstellung im Rahmen der Verkaufs- oder Sanierungsstrategie. Die entscheidende Frage für Eigentümer ist nicht nur, was die Sanierung kostet – sondern was sie bringt. Weyel-Immobilien stellt diese Rechnung für jeden Eigentümer individuell auf. Als Orientierung gilt: •       Eine Sanierung, die mehr kostet als der erzielte Mehrwert beim Verkauf, vernichtet Kapital – auch wenn sie energetisch sinnvoll ist. •       Eine Sanierung, die mit Förderung einen Eigenanteil von 20 bis 30 Prozent der Investitionskosten erfordert und den Verkaufspreis um das Doppelte steigert, ist wirtschaftlich attraktiv. •       Eine Teilsanierung – z.B. nur Heizungstausch – kann den Preis deutlich steigern, wenn die Heizungsanlage das größte Käuferhindernis war. Weyel-Immobilien berechnet für Eigentümer in Bochum und dem Ruhrgebiet diese individuelle Wirtschaftlichkeitsrechnung – kostenlos und auf Basis aktueller Marktdaten und Förderbedingungen. Sanierungskosten realistisch zu kalkulieren ist keine Übung in Pessimismus – es ist die Grundlage für gute Entscheidungen. Wer die Kosten kennt, kann gezielt die wirtschaftlich sinnvollsten Maßnahmen auswählen, die verfügbaren Förderprogramme optimal nutzen und entscheiden, ob eine Vorab-Sanierung oder ein direkter Verkauf die bessere Strategie ist. Weyel-Immobilien begleitet Eigentümer in Bochum und dem Ruhrgebiet bei genau dieser Entscheidung – persönlich, mit Marktkenntnis und ohne Interessenkonflikte. Sprechen Sie uns an.   Kostenlose Sanierungsanalyse: Was kostet Sanierung – und was bringt sie beim Verkauf? Weyel-Immobilien, Josef-Baumann-Str. 43, 44805 Bochum | weyel-immobilien.de | (0234) 93248215      

Kaum ein Gesetz hat den deutschen Immobilienmarkt in den letzten Jahren so beschäftigt wie das Gebäudeenergiegesetz 2024 – das sogenannte Heizungsgesetz. Doch während die politische Debatte abgeflaut ist, zeigt sich nun in der Praxis, was viele Experten vorhergesagt hatten: Die Heizungsanlage ist zu einem zentralen Bewertungsfaktor beim Immobilienverkauf geworden. Wer in NRW eine Immobilie verkauft oder kauft, kommt an diesem Thema nicht mehr vorbei. Weyel-Immobilien erklärt, was das für Eigentümer und Investoren im Ruhrgebiet konkret bedeutet. Noch vor wenigen Jahren war die Heizungsanlage beim Immobilienverkauf ein Randthema – solange sie funktionierte, fragte kaum jemand nach. Das hat sich fundamental geändert. Drei Faktoren sorgen dafür, dass die Heizung heute einen direkt messbaren Einfluss auf den Verkaufspreis hat: •       Gesetzliche Unsicherheit: Käufer wissen, dass nach einem Eigentümerwechsel Sanierungsfristen greifen können. Wer eine Ölheizung kauft, muss einkalkulieren, dass er sie möglicherweise in absehbarer Zeit ersetzen muss. •       Steigende Energiekosten: Immobilien mit schlechter Energieeffizienz haben höhere Betriebskosten – das drückt die Rendite bei Kapitalanlagen und erhöht die Wohnkosten bei Eigennutzern. •       Veränderte Käuferpräferenzen: Institutionelle Investoren, aber auch immer mehr Privatinteressenten, fragen gezielt nach Energieausweis und Heizungstyp – noch vor der Besichtigung. Das Ergebnis: Objekte mit moderner, GEG-konformer Heizung erzielen in NRW messbar höhere Preise als vergleichbare Objekte mit veralteter Öl- oder Gasheizung. Die Frage ist nicht mehr ob, sondern wie stark der Abschlag ist. Nicht alle Heizungsanlagen werden gleich bewertet. In der Praxis lassen sich drei Kategorien unterscheiden: •       Wärmepumpe (Luft-Wasser, Sole-Wasser): Derzeit das gefragteste System. Erfüllt die GEG-Anforderungen vollständig, hohe Förderung über KfW 458, geringe Betriebskosten bei richtig dimensionierter Anlage. Käufer – insbesondere institutionelle Investoren – zahlen für Objekte mit Wärmepumpe messbar mehr. •       Fernwärmeanschluss: Besonders in Bochum und dem Ruhrgebiet, wo die kommunale Wärmeplanung Fernwärmenetze vorsieht, ist ein bestehender Fernwärmeanschluss ein klarer Wertvorteil. Keine eigene Heizungsanlage, keine Wartungskosten, keine Investitionspflicht. •       Pellet- oder Biomasseheizung mit Solaranlage: Erfüllt GEG-Anforderungen, wird von Investoren aber differenzierter bewertet – Wartungsaufwand und Brennstoffverfügbarkeit spielen eine Rolle. •       Hybridheizung (Wärmepumpe + Gaskessel): Erfüllt GEG-Anforderungen, gilt als Übergangslösung. Käufer wissen, dass mittelfristig der Gasanteil weiter reduziert werden muss. Kein signifikanter Abschlag, aber auch kein Aufschlag. •       Moderne Gasheizung (ab 2019): Sofern GEG-konform nachgerüstet oder für Biomethan vorbereitet, wird sie von vielen Käufern noch akzeptiert. Der Abschlag fällt geringer aus als bei älteren Anlagen. •       Alte Ölheizung (vor 2010): Klares Abschlagspotenzial – Käufer kalkulieren Austauschkosten ein, die je nach Objekt zwischen 15.000 und 60.000 Euro liegen können. Im institutionellen Segment werden solche Objekte nur mit erheblichem Preisabschlag gehandelt. •       Alte Gasheizung ohne Modernisierungspotenzial: Ähnliche Situation wie bei Ölheizungen. Je näher das Objekt an der Notwendigkeit eines Pflichtaustauschs ist, desto stärker der Abschlag. •       Nachtspeicherheizung (elektrisch, alt): Besonders ungünstig – hoher Energieverbrauch, kein GEG-konformer Betrieb möglich, hohe Austauschkosten. Es gibt keine bundesweit einheitlichen Zahlen – der Abschlag hängt von Lage, Objekttyp und Käufergruppe ab. Für den NRW-Markt und speziell den Bochumer Immobilienmarkt lassen sich jedoch folgende Orientierungswerte nennen: •       Ölheizung vor 2010 in einem MFH: Abschlag von 5 bis 12 Prozent auf den Verkaufspreis je nach Zustand und Baujahr des Gebäudes. •       Energieeffizienzklasse G oder F im Vergleich zu Klasse C oder besser: Preisunterschied von 15 bis 25 Prozent bei vergleichbaren Objekten in ähnlicher Lage. •       Fehlendes Sanierungskonzept bei MFH-Objekten: Institutionelle Investoren fordern zunehmend einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) als Voraussetzung für eine Kaufentscheidung. Diese Zahlen sind keine garantierten Marktpreise, sondern Richtwerte aus der Praxis. Entscheidend ist immer die Gesamtbewertung des Objekts. Weyel-Immobilien führt für Eigentümer eine fundierte Einschätzung durch – unter Berücksichtigung von Heizungsanlage, Energieausweis und aktuellem Investoreninteresse. Für Eigentümer, die in den nächsten ein bis drei Jahren verkaufen möchten, ergeben sich aus dem Heizungsgesetz klare Handlungsempfehlungen: •       Energieausweis prüfen: Welche Energieklasse hat das Objekt? Ein Objekt mit Klasse F oder G sollte vor dem Verkauf bewertet werden – nicht nur nach dem Heizungstyp, sondern nach dem Gesamtzustand. •       Sanierung vor Verkauf prüfen: Nicht immer lohnt sich die Vorab-Sanierung. Weyel-Immobilien berechnet für Eigentümer, ob eine Investition in die Heizungsanlage vor dem Verkauf den Aufwand rechtfertigt – oder ob eine direkte Vermarktung an investitionsbereite Käufer die bessere Strategie ist. •       KfW-Förderung mitnehmen: Wer sowieso saniert, sollte die Förderung nicht liegen lassen. KfW 458 zahlt bis zu 70 Prozent der Heizungskosten. Der Antrag muss vor Beginn der Maßnahme gestellt werden. •       Off-Market an Investoren vermarkten: Viele institutionelle Investoren kaufen bewusst Objekte mit Sanierungspotenzial – zum richtigen Preis. Über das Weyel-Netzwerk mit 700 vorqualifizierten Investoren lassen sich solche Objekte diskret und ohne öffentlichen Preisdruck vermarkten. Für Käufer – insbesondere für institutionelle Investoren – hat das Heizungsgesetz die Due-Diligence-Anforderungen erhöht. Folgende Punkte gehören heute zur Pflichtprüfung vor einem Immobilienkauf in NRW: •       Heizungstyp und Baujahr der Anlage – wie viel Restlebensdauer hat sie? •       Energieausweis und Effizienzklasse – welche Investitionen sind mittelfristig notwendig? •       Kommunale Wärmeplanung: Liegt das Objekt in einem geplanten Fernwärmekorridor? •       Vorhandensein eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP)? •       Bestehende Mietverträge und Modernisierungsumlage: Können Sanierungskosten auf Mieter umgelegt werden? Weyel-Immobilien koordiniert die vollständige energetische Due Diligence im Rahmen jeder Transaktion – und sorgt dafür, dass Käufer und Verkäufer gleichermaßen vollständige Klarheit haben. Der Bochumer Immobilienmarkt hat einige Besonderheiten, die im Kontext des Heizungsgesetzes relevant sind. Zum einen ist Bochum als Großstadt zur kommunalen Wärmeplanung bis spätestens Juni 2026 verpflichtet. Das bedeutet, dass die GEG-Pflichten für Bestandsgebäude in der Praxis ab diesem Zeitpunkt greifen werden. Zum anderen ist das Ruhrgebiet ein traditionell stark von Fernwärme geprägtes Gebiet. Städte wie Bochum, Essen und Dortmund haben historisch gewachsene Fernwärmenetze. Für Eigentümer im Bereich bestehender Fernwärmeversorgung kann ein Anschluss an das Netz die kostengünstigste und wertsteigerndste Lösung sein – ohne eigene Investition in eine neue Heizungsanlage. Weyel-Immobilien kennt die lokale Situation in Bochum und dem Ruhrgebiet genau und berät Eigentümer auf Basis aktueller Marktdaten und Netzinfrastruktur. Das Heizungsgesetz hat die Spielregeln im Immobilienmarkt NRW dauerhaft verändert. Wer heute eine Immobilie in Bochum oder dem Ruhrgebiet verkaufen möchte, muss die Heizungsanlage als Teil der Vermarktungsstrategie verstehen – nicht als technisches Detail. Moderne, GEG-konforme Heizungssysteme erzielen Aufschläge; veraltete fossile Anlagen erzeugen Abschläge, die den Verkaufspreis spürbar drücken können. Weyel-Immobilien bewertet Ihre Immobilie im vollen energetischen Kontext – und entwickelt die Strategie, die für Ihre individuelle Situation den höchsten Erlös bringt. Sprechen Sie uns an – persönlich, diskret und ohne Verpflichtung.   Kostenlose Bewertung: Was ist Ihre Immobilie im GEG-Kontext wert? Weyel-Immobilien, Josef-Baumann-Str. 43, 44805 Bochum | weyel-immobilien.de | (0234) 93248215   GOOGLE BUSINESS POST – Kurzversion Das GEG 2024 hat die Heizungsanlage zum Bewertungsfaktor Nummer eins gemacht. Ölheizung, alte Gasheizung oder moderne Wärmepumpe – der Unterschied kann beim Verkauf fünf bis zwanzig Prozent des Kaufpreises ausmachen. Weyel-Immobilien erklärt, was das für Eigentümer in Bochum und NRW bedeutet. •       Wärmepumpe oder Fernwärme: Wertsteigernd – Käufer zahlen mehr, KfW-Förderung bereits genutzt •       Hybridheizung: Neutral bis leicht positiv – gilt als Übergangslösung •       Moderne Gasheizung (ab 2019): Geringer Abschlag – noch akzeptiert, aber mit Unsicherheit •       Alte Ölheizung (vor 2010): Abschlag 5–12 % – Käufer kalkulieren Austauschkosten •       Energieklasse F oder G: Abschlag bis 25 % – institutionelle Investoren fordern Sanierungskonzept •       Energieausweis prüfen – welche Klasse hat Ihr Objekt? •       Heizungsanlage bewerten – lohnt sich Vorab-Sanierung vor dem Verkauf? •       KfW 458 nutzen – bis zu 70 % Förderung beim Heizungstausch •       Off-Market vermarkten – unsanierte Objekte gezielt an Investoren vermitteln Wir bewerten Ihre Immobilie im vollen GEG-Kontext und entwickeln die Strategie, die den höchsten Erlös bringt – mit oder ohne Vorab-Sanierung. Persönlich, diskret, seit 1991. weyel-immobilien.de | (0234) 93248215