Share Deal vs. Asset Deal – was ist besser beim Immobilienverkauf in NRW?

Die Metropole Ruhr ist eine der größten Stadtregionen Europas – mit rund fünf Millionen Einwohnern, einer einzigartigen Industriegeschichte und einem Immobilienmarkt, der sich in den letzten Jahren grundlegend gewandelt hat. Mittendrin: Bochum. Als geografisches und wirtschaftliches Zentrum des Ruhrgebiets verbindet Bochum Universität, Kultur, Gewerbe und eine wachsende Wohnraumnachfrage. Weyel-Immobilien begleitet Eigentümer und Investoren in dieser Region seit 1991 – persönlich, diskret und mit einem Netzwerk, das seinesgleichen sucht. Wer die Metropole Ruhr als einheitlichen Immobilienmarkt betrachtet, denkt zu vereinfacht. Bochum, Dortmund, Essen, Gelsenkirchen, Herne, Recklinghausen – jede Stadt hat ihr eigenes Preisgefüge, ihre eigene Käufer- und Mieterstruktur und ihre eigenen Entwicklungspotenziale. Ein Mehrfamilienhaus in Bochum-Wiemelhausen wird anders bewertet als ein vergleichbares Objekt in Gelsenkirchen-Buer oder Dortmund-Hörde. Genau hier liegt der entscheidende Vorteil von Weyel-Immobilien: Über drei Jahrzehnte Marktpräsenz in der Region haben ein tiefes, differenziertes Wissen über einzelne Stadtteile, Straßenzüge und Preisentwicklungen aufgebaut. Kein Bewertungsalgorithmus, keine bundesweit agierende Maklerplattform kann dieses hyperlokal gewachsene Wissen replizieren. •      Mehrfamilienhauser im Segment 1 bis 20 Millionen Euro – On- und Off-Market •      Gewerbeimmobilien: Büros, Einzelhandel, Mischobjekte, Logistik •      Pflegeimmobilien und betreutes Wohnen in der gesamten Metropole Ruhr •      Kapitalanlagen für institutionelle Investoren und Family Offices •      Diskrete Verkaufsprozesse für Erbengemeinschaften und Privatverkäufer Weyel-Immobilien vermittelt nicht nur in Bochum, sondern in der gesamten Metropole Ruhr – von Duisburg im Westen bis Dortmund im Osten, von Recklinghausen im Norden bis Hagen im Süden. •      Bochum – Heimatmarkt mit tiefstem Netzwerk und direktem BVFI24-Regionalleiter-Status •      Dortmund – zweitgrößte Stadt im Ruhrgebiet mit starker Investorennachfrage •      Essen – Oberzentrum mit diversem Gewerbe- und Wohnungsmarkt •      Herne und Gelsenkirchen – attraktive Renditelagen mit unterdurchschnittlichen Einstiegspreisen •      Recklinghausen, Castrop-Rauxel, Witten – Übergangsmärkte mit Entwicklungspotenzial Mit rund 700 vorqualifizierten Investoren in der Datenbank – davon über 170 institutionelle Käufer – kann Weyel-Immobilien Objekte innerhalb von Tagen an geprüfte, kaufbereite Interessenten vermitteln. Das ist kein Portal-Modell. Das ist direktes Netzwerkgeschäft. Wer in der Metropole Ruhr eine Immobilie verkaufen oder kaufen möchte, braucht einen Makler, der die Region kennt – nicht nur die Karte. Weyel-Immobilien kennt die Metropole Ruhr seit 1991. Sprechen Sie uns an.   Kostenlose Bewertung für Ihre Immobilie in Bochum oder der Metropole Ruhr Weyel-Immobilien, Josef-Baumann-Str. 43, 44805 Bochum | weyel-immobilien.de | (0234) 93248215

Der Vervielfältiger, auch Kaufpreisfaktor genannt, ist eine wichtige Kennzahl beim Kauf und Verkauf von Mehrfamilienhäusern. Er gibt an, das Wievielfache der jährlichen Nettokaltmiete als Kaufpreis gezahlt wird. Ein Vervielfältiger von 15 bedeutet: Der Kaufpreis beträgt das 15-fache der Jahresnettokaltmiete. Für eine belastbare Bewertung reicht der Faktor allein jedoch nicht aus. Reinertrag, Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsbedarf, Finanzierung und Bodenwert müssen ebenfalls geprüft werden. Nach den starken Preis- und Zinsbewegungen der vergangenen Jahre ist der Markt differenzierter. Deutschlandweit stiegen die Preise für Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahresquartal um 0,6 Prozent. Für Mehrfamilienhäuser im Ruhrgebiet bedeutet das keine einheitliche Preisbewegung: Lage, Mietertrag, Zustand und energetische Perspektive entscheiden weiterhin über den erzielbaren Faktor. Die Verständnis der aktuellen Vervielfältiger ist deshalb für Eigentümer und Investoren entscheidend. Für Verkäufer bestimmt der Vervielfältiger gemeinsam mit dem nachhaltigen Reinertrag den erzielbaren Kaufpreis. Für Investoren ist er ein schneller erster Check, ob eine Immobilie in ihr Renditeprofil passt. Ein MFH mit 60.000 Euro Jahresnettokaltmiete und einem Vervielfältiger von 16 kostet 960.000 Euro, bei einem Faktor von 14 wären es 840.000 Euro. Ein Unterschied von 120.000 Euro allein durch den Faktor. Für die endgültige Kaufentscheidung müssen zusätzlich Bewirtschaftungs- und Finanzierungskosten sowie künftige Investitionen kalkuliert werden. WEYEL-IMMOBILIEN.DE nutzt für die erste Einordnung folgende Orientierungswerte für das Ruhrgebiet 2026. Es handelt sich nicht um amtliche Marktspannen. Der tatsächliche Kaufpreisfaktor wird aus dem konkreten Objekt, dem nachhaltigen Mietertrag und den am Wertermittlungsstichtag erzielbaren Preisen abgeleitet: •      Bochum-Wiemelhausen, Stiepel, Weitmar-Mark: 16–19 •      Bochum-Mitte, Ehrenfeld, Langendreer: 13–16 •      Bochum-Wattenscheid, Gerthe, Hamme: 11–14 •      Essen-Rüttenscheid, Bredeney: 15–18 •      Essen-Altenessen, Stoppenberg: 10–13 •      Dortmund-Südviertel, Körne: 13–16 •      Dortmund-Scharnhorst, Brackel: 10–13 •      Herne, Gelsenkirchen-Buer: 10–13 Diese Werte sind Orientierungswerte. Der tatsächlich erzielbare Vervielfältiger hängt immer von Zustand, Energieversorgung, Mieterstruktur, Mietentwicklung, Instandhaltungsstau, Mikrolage und Vermarktungsstrategie ab. Amtliche Gutachterausschüsse veröffentlichen für die Wertermittlung unter anderem Marktberichte, Liegenschaftszinssätze und weitere Marktdaten; daraus lässt sich kein pauschaler Faktor für jedes MFH ableiten. Ein hoher Vervielfältiger entsteht nicht zufällig. Folgende Faktoren beeinflussen ihn erheblich: •      Energieversorgung und Sanierungsstand: Eine verlässliche energetische Perspektive, ein guter baulicher Zustand und kalkulierbare Investitionen können die Bewertung stützen. Ein hoher künftiger Modernisierungsbedarf wirkt dagegen preismindernd. •      Mietstand: Vollvermietete Objekte mit stabiler Mieterstruktur werden meist höher bewertet. Leerstand, Mietausfälle und rechtlich oder wirtschaftlich nicht durchsetzbare Mieterhöhungen reduzieren den nachhaltigen Ertrag. •      Lagequalität: ÖPNV-Anbindung, Nahversorgung, Arbeitsplätze, Schulen und Wohnumfeld entscheiden über Nachfrage und Vermietbarkeit. •      Baujahr und Zustand: Dach, Heizung, Fenster, Leitungen und Fassade beeinflussen den Instandhaltungsbedarf und damit den nachhaltig erzielbaren Kaufpreis. •      Vermarktungsreichweite: Ein gezielter Zugang zu passenden Bestandshaltern und Kapitalanlegern kann die Zahl qualifizierter Kaufinteressenten erhöhen. Ein höherer Faktor ist jedoch nur dann tragfähig, wenn Ertrag und Objektqualität ihn rechtfertigen. Unser Investorennetzwerk mit rund 700 vorqualifizierten Käuferinteressenten erlaubt es, Objekte gezielt denjenigen Investoren anzubieten, für die ein höherer Vervielfältiger gerechtfertigt ist, etwa strategische Bestandshalter, die eine Lage langfristig entwickeln wollen. Das Ergebnis kann ein besserer Wettbewerb um die Immobilie und damit ein höherer Kaufpreis für Eigentümer sein.   weyel-immobilien.de | (0234) 93248215 | Josef-Baumann-Str. 43, 44805 Bochum

Der Energieausweis ist beim Immobilienverkauf in NRW längst keine Formalität mehr. Er ist rechtliche Pflicht, Vermarktungsinstrument und in Zeiten des Gebäudeenergiegesetzes und der EU-Gebäuderichtlinie EPBD ein entscheidender Faktor bei der Preisfindung. Dennoch machen viele Eigentümer dabei Fehler – manche davon mit teuren Konsequenzen. Weyel-Immobilien erklärt, was beim Energieausweis wirklich zählt. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt eindeutig vor: Wer eine Immobilie verkauft, vermietet oder verpachtet, muss dem Interessenten einen gültigen Energieausweis vorlegen. Die Pflicht gilt seit 2014 – aber die Konsequenzen bei Verstößen wurden seitdem deutlich verschärft. Wer keinen Energieausweis vorlegt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Besonders wichtig: Der Energieausweis muss nicht erst beim Notartermin vorliegen – er muss bereits bei der ersten Besichtigung unaufgefordert gezeigt werden. Und in jedem Inserat – ob online oder in der Zeitung – müssen die wesentlichen Kennwerte des Energieausweises angegeben sein: Energieverbrauchskennwert oder Energiebedarfskennwert, Energieeffizienzklasse, Energieträger und Baujahr der Heizungsanlage. Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, und die Wahl zwischen ihnen ist nicht immer frei: Der Bedarfsausweis berechnet den theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes auf Basis seiner baulichen Eigenschaften – Dämmung, Fenster, Heizungsanlage, Ausrichtung. Er ist unabhängig vom tatsächlichen Nutzerverhalten und gilt daher als aussagekräftiger. Er ist aufwendiger und teurer in der Erstellung, aber er zeigt den energetischen Zustand des Gebäudes objektiv. Pflicht ist der Bedarfsausweis bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten, die vor dem 1. November 1977 gebaut wurden und nicht mindestens auf den Standard der ersten Wärmeschutzverordnung 1977 saniert wurden. Für Neubauten ist der Bedarfsausweis immer Pflicht. Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Er ist günstiger und schneller zu erstellen, aber er hängt stark vom Nutzerverhalten ab: Ein Mieter, der die Heizung immer niedrig dreht, verbessert den Ausweis – auch wenn das Gebäude schlecht gedämmt ist. Für Wohngebäude mit fünf oder mehr Wohneinheiten und für Gebäude, die nach 1977 gebaut oder entsprechend saniert wurden, ist der Verbrauchsausweis in der Regel zulässig. Für Gewerbeimmobilien gelten abweichende Regelungen. Weyel-Immobilien empfiehlt in der Regel den Bedarfsausweis – selbst wenn der Verbrauchsausweis rechtlich ausreicht. Der Grund: Käufer und insbesondere institutionelle Investoren betrachten den Verbrauchsausweis als weniger aussagekräftig. Ein schlechter Bedarfsausweis ist zwar unangenehm – aber er schafft Transparenz und Vertrauen. Ein günstiger Verbrauchsausweis, der durch sparsames Mieterverhalten geschönt wurde, kann bei aufmerksamen Käufern Misstrauen wecken. Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Wer ein Objekt verkaufen möchte, dessen Ausweis abgelaufen ist oder abläuft, muss einen neuen ausstellen lassen. Wichtig: Der Ausweis muss von einem nach GEG zugelassenen Aussteller erstellt werden. Dazu gehören: •      Architekten und Bauingenieure mit entsprechender Qualifikation •      Energieberater, die in der Energieeffizienz-Expertenliste des BAFA eingetragen sind •      Handwerker mit entsprechender Weiterbildung (z.B. Schornsteinfeger, Heizungsbauer) •      Physiker, Gebäudetechniker und ähnliche Fachberufe mit GEG-Qualifikation Ein Energieausweis, der von einer nicht berechtigten Person ausgestellt wurde, ist rechtlich wertlos und kann zu Bußgeldern führen. Weyel-Immobilien koordiniert auf Wunsch die Beauftragung eines geprüften Energieberaters im Rahmen der Verkaufsbegleitung. Viele Eigentümer beauftragen den Energieausweis erst, wenn die ersten Kaufinteressenten anfragen – oder gar erst kurz vor dem Notartermin. Das ist zu spät. Der Ausweis muss bereits bei der ersten Besichtigung vorliegen. Wer diesen Termin verpasst, riskiert nicht nur das Bußgeld, sondern auch das Vertrauen des Käufers. Empfehlung: Den Energieausweis spätestens vier bis sechs Wochen vor dem geplanten Vermarktungsbeginn beauftragen – besonders beim Bedarfsausweis, der mehr Zeit in der Erstellung benötigt. Eigentümer wählen manchmal den günstigeren Verbrauchsausweis, obwohl der Bedarfsausweis Pflicht wäre – etwa bei einem Altbau vor 1977 mit weniger als fünf Wohneinheiten. Das macht den Ausweis rechtlich ungültig und kann den Verkauf blockieren oder nachträglich anfechten lassen. Ein Energieausweis ist nur so gut wie die Daten, auf denen er basiert. Fehlerhafte oder veraltete Angaben zur Heizungsanlage, zur Dämmung oder zur beheizten Fläche können zu einer falschen Energieklasse führen. Das kann zu Schadensersatzansprüchen des Käufers führen, wenn er nach dem Kauf feststellt, dass der tatsächliche Energiebedarf deutlich schlechter ist als angegeben. Das GEG schreibt vor, dass kommerzielle Immobilieninserate bestimmte Pflichtangaben aus dem Energieausweis enthalten müssen. Wer sein Objekt ohne diese Angaben auf ImmobilienScout24, Immonet oder in der Zeitung inseriert, verstößt gegen das Gesetz – auch wenn der Ausweis an sich vorhanden ist. Zu den Pflichtangaben gehören: Energieverbrauchskennwert oder -bedarfskennwert, Energieeffizienzklasse (A+ bis H), Energieträger und Baujahr der Heizungsanlage. Der Energieausweis oder eine Kopie davon muss dem Käufer spätestens beim Notartermin übergeben werden. Wer das vergisst, kann nachträglich vom Käufer darauf in Anspruch genommen werden. In der Praxis wird die Übergabe häufig im Kaufvertrag dokumentiert – Weyel-Immobilien stellt sicher, dass dieser Schritt nicht vergessen wird. Die EU-Gebäuderichtlinie EPBD, die seit Mai 2026 geltendes Recht ist, bringt wichtige Änderungen beim Energieausweis. Künftig werden Ausweise nicht mehr nur den Primärenergiebedarf ausweisen, sondern auch den CO2-Ausstoß des Gebäudes und konkrete Sanierungsempfehlungen mit Kostenschätzungen. Die A-G-Skala wird EU-weit vereinheitlicht – was bedeutet, dass ein Gebäude, das bislang als Klasse C eingestuft war, nach neuer Methodik möglicherweise in Klasse D oder E landet. Bestehende Energieausweise bleiben bis zum Ablauf ihrer zehnjährigen Gültigkeitsdauer gültig. Bei Neuausstellung gelten jedoch die verschärften EPBD-Standards. Für Eigentümer, die in den nächsten Jahren verkaufen wollen, empfiehlt es sich, den Ausweis frühzeitig nach dem neuen Standard ausstellen zu lassen – um böse Überraschungen beim Verkauf zu vermeiden. Weyel-Immobilien betrachtet den Energieausweis nicht als lästige Pflicht, sondern als strategisches Verkaufsinstrument. Ein guter Energieausweis – oder ein klar kommunizierter Verbesserungsplan – kann den Unterschied zwischen einem schnellen Abschluss und einer langen Vermarktungszeit ausmachen. Für institutionelle Investoren ist der Energieausweis heute das erste Dokument, das sie anfordern – noch vor dem Grundbuchauszug. Wer einen aktuellen, professionell erstellten Ausweis mit guter Effizienzklasse vorlegen kann, hat einen klaren Verhandlungsvorteil. Wer einen Ausweis mit Klasse F oder G vorlegt, sollte gleichzeitig ein überzeugendes Sanierungskonzept mitbringen – oder den Preis entsprechend kalkulieren. Weyel-Immobilien bereitet alle verkaufsrelevanten Unterlagen inklusive Energieausweis professionell auf und präsentiert Ihr Objekt im besten energetischen Kontext – gegenüber privaten Käufern ebenso wie gegenüber institutionellen Investoren. Die Kosten für einen Energieausweis variieren je nach Ausweistyp und Dienstleister: •      Verbrauchsausweis: ca. 50 bis 150 Euro – einfach, schnell, aber weniger aussagekräftig •      Bedarfsausweis für Ein- und Zweifamilienhäuser: ca. 300 bis 600 Euro •      Bedarfsausweis für Mehrfamilienhäuser: ca. 500 bis 1.500 Euro je nach Größe und Komplexität •      Online-Anbieter: oft günstiger, aber Qualität und Rechtssicherheit variieren stark Weyel-Immobilien koordiniert die Beauftragung geprüfter Energieberater im Rahmen der Verkaufsbegleitung – kostenlos und ohne Aufwand für den Eigentümer. Wer in NRW eine Immobilie verkauft, kommt am Energieausweis nicht vorbei – rechtlich nicht und marktstrategisch nicht. Die häufigsten Fehler sind Zeitverzug, falsche Ausweisart und fehlende Pflichtangaben im Inserat. Mit der richtigen Vorbereitung ist der Energieausweis jedoch kein Problem, sondern ein Vorteil: ein transparentes Signal an Käufer und Investoren, dass der Eigentümer professionell agiert. Weyel-Immobilien begleitet Eigentümer in Bochum und dem Ruhrgebiet von der ersten Einschätzung bis zum Notartermin – inklusive aller energierelevanten Unterlagen. Sprechen Sie uns an: persönlich, diskret und ohne Verpflichtung.   Kostenlose Vorbereitung: Energieausweis und Verkaufsunterlagen mit Weyel-Immobilien Weyel-Immobilien, Josef-Baumann-Str. 43, 44805 Bochum | weyel-immobilien.de | (0234) 93248215